STJ REsp 2237046

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO EM IMÓVEL NÃO EDIFICADO COM CONSTRUÇÃO SUPERVENIENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e reparação de danos, contra acórdão reformado parcialmente pelo Tribunal estadual e ajustado em embargos de declaração. 2. A controvérsia é sobre rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, devolução das parcelas pagas, indenização pelas benfeitorias e não incidência de taxa de fruição. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a devolução de 75% dos valores pagos e a indenização por benfeitorias e impôs taxa de fruição de 0,5% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem afastou inicialmente a taxa de fruição, manteve a retenção de 25% e atribuiu sucumbência substancial à ré. Em embargos da ré, reconheceu edificação e restabeleceu a taxa de fruição à fração de 0,5% ao mês, a contar da efetiva utilização. Em embargos dos autores, rejeitou contradição, omissão ou obscuridade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é devida a taxa de fruição pelo uso do imóvel em contrato de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção superveniente realizada pelos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao afirmar a indevida cobrança de taxa de fruição ou ocupação na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo com edificação posterior. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "Segundo a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de fruição ou ocupação na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção posterior". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 884; CDC, arts. 47, 51, IV, e 53; CPC, arts. 85, § 11, 489, § 1º, VI, 926 e 927, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.223.398/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por BRUNO DOMINGUES DE ALMEIDA e por OUTRA com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e reparação de danos. O julgado foi assim ementado (fl. 432): APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Prevalência das normas protetivas do CDC. Resolução unilateral. Possibilidade. Contrato celebrado antes da lei do distrato Retenção fixada pela sentença em 25% sobre o total pago Montante de acordo com a jurisprudência. Taxa de fruição ou ocupação indevida, ante a ausência de prova de que a compradora fez alguma edificação no lote adquirido. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 459): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONTRADIÇÃO QUANTO À AFERIÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO RECONHECIMENTO, PARA ELUCIDAR A QUESTÃO NOS TERMOS QUE CONSTAM DESTE JULGADO EMBARGOS ACOLHIDOS, COM MODIFICAÇÃO DO JULGADO. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 413 e 884 do CC, 47, 51, IV, e 53 do CDC e 926, 927, IV, e 489, § 1º, VI, do CPC, porque é incabível a taxa de fruição em lote não edificado, mesmo havendo construção posterior pelo comprador e por sua cobrança tornar a obrigação manifestamente excessiva, gerando enriquecimento indevido da vendedora, visto que retomará o terreno com benfeitorias após justa indenização. Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da jurisprudência do STJ ao admitir taxa de fruição em promessa de compra e venda de lote não edificado, indicando como paradigmas os seguintes acórdãos: REsp n. 2.113.745/SP (Terceira Turma); REsp n. 2.090.525/SP e AgInt nos EDcl no REsp n. 2.122.460/SP (Quarta Turma); e AgInt no REsp n. 2.077.588/SP (Quarta Turma). Alega ainda divergência com o acórdão da Apelação Cível n. 1.0000.24.196247-1/001, do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que adotou o entendimento do STJ acerca do descabimento da taxa de fruição quando o objeto contratual é lote sem edificação, mesmo havendo construção posterior pelo comprador. Requer o provimento do recurso para que se afaste a incidência da taxa de fruição/ocupação e se restabeleça a interpretação conforme os arts. 413 e 884 do Código Civil, 47, 51, IV, e 53, caput, da Lei n. 8.078/1990 e 489, § 1, VI, 926 e 927, IV, do Código de Processo Civil, preservando-se ainda o entendimento do TJMG no paradigma citado. Requer ainda que se fixe, subsidiariamente, limitador sobre a totalidade dos descontos, de modo que a soma entre retenção e eventual taxa não atinja 100% dos valores pagos, adotando-se o percentual fixo de 25% de retenção conforme precedentes do STJ. Contrarrazões às fls. 689-702. O recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO EM IMÓVEL NÃO EDIFICADO COM CONSTRUÇÃO SUPERVENIENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e reparação de danos, contra acórdão reformado parcialmente pelo Tribunal estadual e ajustado em embargos de declaração. 2. A controvérsia é sobre rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, devolução das parcelas pagas, indenização pelas benfeitorias e não incidência de taxa de fruição. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a devolução de 75% dos valores pagos e a indenização por benfeitorias e impôs taxa de fruição de 0,5% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem afastou inicialmente a taxa de fruição, manteve a retenção de 25% e atribuiu sucumbência substancial à ré. Em embargos da ré, reconheceu edificação e restabeleceu a taxa de fruição à fração de 0,5% ao mês, a contar da efetiva utilização. Em embargos dos autores, rejeitou contradição, omissão ou obscuridade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é devida a taxa de fruição pelo uso do imóvel em contrato de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção superveniente realizada pelos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao afirmar a indevida cobrança de taxa de fruição ou ocupação na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo com edificação posterior. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "Segundo a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de fruição ou ocupação na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção posterior". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 884; CDC, arts. 47, 51, IV, e 53; CPC, arts. 85, § 11, 489, § 1º, VI, 926 e 927, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.223.398/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025.