STJ AREsp 2838034

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO POR TEMPORADA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ÓBICES SUMULARES E AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação de dispositivos legais, incidência da Súmula n. 7 do STJ e não comprovação do dissídio por falta de cotejo analítico e de similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer c/c anulação de assembleia c/c indenização em que o autor postulou a nulidade de deliberação que proibiu locação por temporada, a nulidade de advertência e multas e a condenação do requerido a lucros cessantes. 3. A sentença julgou procedente a ação, declarou nula a assembleia quanto à proibição, anulou as penalidades e condenou o requerido ao pagamento de lucros cessantes de R$ 10.193,00, fixando honorários em 10% do valor da condenação. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve a sentença e majorou os honorários para 15% do valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se a locação por curtíssima temporada descaracteriza a destinação residencial, em ofensa aos arts. 1.332, III, e 1.336, IV, do CC; (ii) saber se a assembleia poderia apenas regulamentar o uso, dispensando quórum qualificado, à luz do art. 1.333 do CC; (iii) saber se houve equiparação indevida da locação por temporada a hospedagem, em afronta ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991; (iv) saber se a deliberação assemblear é válida, conforme os arts. 9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964; (v) saber se a condenação a lucros cessantes configurou julgamento extra petita, em violação do art. 319, IV, do CPC; (vi) saber a Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do acervo fático e da convenção condominial; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado mediante cotejo analítico e similitude fática. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação da convenção condominial e reexame do acervo fático-probatório sobre a deliberação assemblear e a caracterização da locação por temporada, bem como sobre os limites do pedido de lucros cessantes. 7. Não há prequestionamento específico dos arts. 48 da Lei n. 8.245/1991 e 9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964, atraindo a incidência da Súmula n. 211 do STJ, ainda que opostos embargos de declaração. 8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, tendo em vista a ausência de cotejo analítico e de similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, além de estar prejudicado ante a inadmissão do especial pela alínea a com aplicação de óbices sumulares sobre a mesma tese jurídica. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o recurso demanda interpretação de convenção condominial e reexame do conjunto fático-probatório. 2. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ na ausência de prequestionamento específico dos dispositivos legais legais suscitados, ainda que opostos embargos de declaração. 3. O dissídio jurisprudencial exige cotejo analítico e similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando prejudicado quando o especial é inadmitido pela alínea a por aplicação de óbices sumulares à mesma tese". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.332, III, 1.333 e 1.336, IV; CPC, arts. 319, IV, 1.029, § 1º, 85, § 11, e 932, III; Lei n. 8.245/1991, art. 48; Lei n. 4.591/1964, arts. 9º, § 3º, b, e 19; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º; CF, art. 105, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, REsp n. 2.691.993/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024; STJ, AREsp n. 2.755.988/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO VIVA BENX VILA MASCOTE contra a decisão que inadmitiu o recurso especial (a) por ausência de demonstração de ofensa aos arts. 1.332, III, 1.333 e 1.336, IV, do Código Civil, 48 da Lei n. 8.245/1991,9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964 e 319, V, do Código de Processo Civil; (b) por incidência da Súmula n. 7 do STJ; e (c) por não comprovação do dissídio jurisprudencial, tendo em vista a ausência de cotejo analítico e de similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º do RISTJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com anulação de assembleia e indenizatória. O julgado foi assim ementado: Civil e processual. Condomínio. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedidos de anulação de assembleia e indenizatório. Sentença de procedência. Pretensão à reforma manifestada pelo réu. Decisão extra petita. Não ocorrência. Pretensão expressamente veiculada no corpo da peça exordial. Omissão no rol dos pedidos que não dificultou a delimitação das pretensões veiculadas e tampouco comprometeu ou implicou prejuízo à ampla defesa. Locação por temporada via aplicativo. Convenção condominial que autoriza expressamente a prática. Necessidade de alteração da convenção, mediante aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não atendida no caso concreto. Precedente desta C. Câmara de Direito Privado. RECURSO DESPROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos: Embargos de declaração. Acórdão que negou provimento ao apelo interposto pelo embargante. Suposta contradição. Vício inexistente. De acordo com tranquila orientação jurisprudencial, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria decidida ou ao mero prequestionamento de teses ou dispositivos constitucionais ou legais, visando à interposição dos recursos excepcionais. EMBARGOS REJEITADOS. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos: a) 1.332, III, do Código Civil, porque o acórdão recorrido teria desconsiderado que a convenção fixa a destinação das unidades, bem como porque a locação por curtíssima temporada descaracterizou a finalidade residencial; b) 1.333 do Código Civil, já que se teria exigido quórum qualificado para matéria que não alterou a convenção, mas apenas regulou o uso, aprovado por maioria simples; c) 1.336, IV, do Código Civil, pois se teria permitido utilização da unidade de modo prejudicial ao sossego e segurança, equiparável a hospedagem atípica; d) 48 da Lei n. 8.245/1991, porquanto o acórdão teria equiparado locação por temporada a hospedagem, contrariando o enquadramento legal da residência temporária; e) 9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964, uma vez que a assembleia teria validamente deliberado sobre regras internas condizentes com a destinação residencial e o uso não danoso das partes comuns; f) 319, IV, do Código de Processo Civil, visto que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita ao condenar ao pagamento de lucros cessantes sem pedido expresso. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a convenção autoriza locação por temporada e que seria necessário quórum de 2/3 para proibição, divergiu dos julgados indicados, inclusive do TJPR, em hipótese que reputa similar. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e se reconheça a validade da deliberação assemblear, afastando-se a condenação a lucros cessantes e julgando-se improcedente a ação. Ainda requer que seja reconhecido o dissídio jurisprudencial e provido o recurso para restabelecer as proibições aprovadas em assembleia, com o afastamento das penalidades. Contrarrazões às fls. 662-671. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO POR TEMPORADA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ÓBICES SUMULARES E AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação de dispositivos legais, incidência da Súmula n. 7 do STJ e não comprovação do dissídio por falta de cotejo analítico e de similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de obrigação de fazer c/c anulação de assembleia c/c indenização em que o autor postulou a nulidade de deliberação que proibiu locação por temporada, a nulidade de advertência e multas e a condenação do requerido a lucros cessantes. 3. A sentença julgou procedente a ação, declarou nula a assembleia quanto à proibição, anulou as penalidades e condenou o requerido ao pagamento de lucros cessantes de R$ 10.193,00, fixando honorários em 10% do valor da condenação. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve a sentença e majorou os honorários para 15% do valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se a locação por curtíssima temporada descaracteriza a destinação residencial, em ofensa aos arts. 1.332, III, e 1.336, IV, do CC; (ii) saber se a assembleia poderia apenas regulamentar o uso, dispensando quórum qualificado, à luz do art. 1.333 do CC; (iii) saber se houve equiparação indevida da locação por temporada a hospedagem, em afronta ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991; (iv) saber se a deliberação assemblear é válida, conforme os arts. 9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964; (v) saber se a condenação a lucros cessantes configurou julgamento extra petita, em violação do art. 319, IV, do CPC; (vi) saber a Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do acervo fático e da convenção condominial; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado mediante cotejo analítico e similitude fática. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação da convenção condominial e reexame do acervo fático-probatório sobre a deliberação assemblear e a caracterização da locação por temporada, bem como sobre os limites do pedido de lucros cessantes. 7. Não há prequestionamento específico dos arts. 48 da Lei n. 8.245/1991 e 9º, § 3º, b, e 19 da Lei n. 4.591/1964, atraindo a incidência da Súmula n. 211 do STJ, ainda que opostos embargos de declaração. 8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, tendo em vista a ausência de cotejo analítico e de similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, além de estar prejudicado ante a inadmissão do especial pela alínea a com aplicação de óbices sumulares sobre a mesma tese jurídica. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o recurso demanda interpretação de convenção condominial e reexame do conjunto fático-probatório. 2. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ na ausência de prequestionamento específico dos dispositivos legais legais suscitados, ainda que opostos embargos de declaração. 3. O dissídio jurisprudencial exige cotejo analítico e similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando prejudicado quando o especial é inadmitido pela alínea a por aplicação de óbices sumulares à mesma tese". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.332, III, 1.333 e 1.336, IV; CPC, arts. 319, IV, 1.029, § 1º, 85, § 11, e 932, III; Lei n. 8.245/1991, art. 48; Lei n. 4.591/1964, arts. 9º, § 3º, b, e 19; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º; CF, art. 105, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, REsp n. 2.691.993/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024; STJ, AREsp n. 2.755.988/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025.