STJ AREsp 3040845

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento, incidência da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ quanto ao art. 475 do CC e aplicação da Súmula n. 83 do STJ por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedido de devolução integral das parcelas, inversão da cláusula penal compensatória e definição de correção monetária e juros. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinou devolução com retenções contratuais, atualização pela tabela da CGJ/TJMG desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reformou para reconhecer culpa exclusiva da vendedora, determinar devolução integral em parcela única, fixar correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação e aplicar multa compensatória de 10% em favor dos autores; embargos de declaração acolhidos parcialmente para ajustar o marco inicial da correção e registrar a parcela única. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há dez questões em discussão: (i) saber se o art. 413 do CC impõe redução equitativa da cláusula penal para validar retenção por culpa do comprador; (ii) saber se os arts. 421, 421-A e 422 do CC asseguram liberdade de contratar, função social e boa-fé para afastar devolução integral; (iii) saber se o art. 475 do CC autoriza devolução parcial e perdas e danos em desfazimento por inadimplemento do adquirente; (iv) saber se o art. 725 do CC confere validade às obrigações contratuais invocadas; (v) saber se o art. 884 do CC veda devolução integral por enriquecimento sem causa; (vi) saber se o art. 5º da Lei n. 9.514/1997 prevalece sobre o CDC em contratos com alienação fiduciária; (vii) saber se o art. 25 da Lei n. 6.766/1979 orienta solução sem devolução integral; (viii) saber se o art. 32 da Lei n. 4.591/1964 rege o desfazimento em empreendimentos imobiliários; (ix) saber se os arts. 1º, §1º, 2º e 3º da Lei n. 13.874/2019 impõem liberdade econômica e força obrigatória para validar retenções; e (x) saber se há divergência jurisprudencial para fixar retenção de 25% em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas, inclusive quanto à culpa e à cláusula penal. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em harmonia com a Súmula n. 543 do STJ, que impõe restituição integral quando a rescisão decorre de culpa do vendedor. 8. Incidem, por analogia, a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, bem como a Súmula n. 211 do STJ, diante da ausência de prequestionamento das normas especiais invocadas. 9. O dissídio com julgados do mesmo tribunal é inviável pela Súmula n. 13 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10 . Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ por exigir interpretação contratual e reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à Súmula n. 543 do STJ quanto à restituição integral por culpa do vendedor. 3. Incidem a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, além da Súmula n. 211 do STJ, pela ausência de prequestionamento das normas especiais. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ, inviabilizando o dissídio com julgados do mesmo tribunal." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, art. 5; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º, §1º, 2 e 3; CF, art. 105, III; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 13, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GRAN VILLE IGARAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e por GRAN VIVER URBANISMO S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por ausência de prequestionamento, com aplicação, por analogia, das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por incidência das Súmulas n. 7 e 5 do STJ quanto à pretensão recursal sobre o art. 475, e por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ (fls. 821-823). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 842-864. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do TJMG em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual. O julgado foi assim ementado (fls. 694-695): EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO INDEVIDA. MULTA COMPENSATÓRIA. INAPLICABILIDADE DA MULTA DE 10% DO CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. JUROS MORATÓRIOS, DESDE A CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de lote em condomínio, fundada na alegada onerosidade excessiva decorrente de juros remuneratórios capitalizados e correção monetária pelo IGP- M. A parte autora também invoca atraso na entrega das obras de infraestrutura, pleiteando a devolução integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões principais em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega das obras de infraestrutura autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora; (ii) definir se é cabível a devolução integral dos valores pagos pelos adquirentes, sem retenções; (iii) aplicar ou não a multa contratual de 10% prevista na cláusula penal do contrato e discutir a correção monetária e juros. III. RAZÕES DE DECIDIR O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é incontroverso, caracterizando descumprimento contratual por parte das promissárias vendedoras. Não há caso fortuito ou força maior que justifique o descumprimento. A rescisão por culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, sem retenções, conforme Súmula 543 do STJ, afastando a retenção de quaisquer valores por parte da vendedora. A cláusula penal compensatória de 10% deve ser aplicada reciprocamente em favor do adquirente, conforme entendimento consolidado pelo STJ, quando não há previsão expressa no contrato para casos de inadimplemento do vendedor. Juros de mora são devidos a partir da citação, e a correção monetária deve ser aplicada desde o desembolso dos valores pagos, utilizando-se a taxa Selic como índice aplicável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega de obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora. 2. A devolução integral dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer sem retenções. 3. A multa compensatória de 10% deve ser aplicada em favor do comprador, por reciprocidade. 4. Juros de mora são devidos a partir da citação, com correção monetária desde o desembolso, aplicando-se a taxa Selic. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º; Código Civil, art. 475; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.016354-5/002, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 12/08/2024. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls. 749-750): EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DATA DO DESEMBOLSO COMO MARCO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. PARCELA ÚNICA. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO E TAXA SELIC. ACOLHIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento ao segundo recurso, julgando prejudicado o primeiro apelo. Alegações de omissões no julgado, quanto à definição do índice de correção monetária a ser aplicado e à determinação expressa da devolução dos valores em parcela única, conforme consignado na fundamentação. Contrarrazões apontam necessidade de esclarecimentos sobre o termo inicial da incidência dos encargos legais e pleiteiam a aplicação de índices específicos e juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) esclarecer a contradição quanto ao marco inicial da correção monetária e ao índice de atualização aplicável; (ii) determinar a necessidade de expressa menção no dispositivo sobre a devolução dos valores em parcela única. III. RAZÕES DE DECIDIR Embargos de declaração são cabíveis para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme disposto no art. 1.022 do CPC. Identifica-se contradição no acórdão ao determinar a correção monetária, desde a citação na fundamentação, enquanto o dispositivo prevê como marco inicial o efetivo desembolso. Prevalece a determinação contida no dispositivo, sendo necessária sua integração com a fundamentação. A correção monetária deve ser aplicada com base no IPCA, conforme art. 389 do Código Civil, observando-se a regra do art. 406 do mesmo diploma, que estabelece a taxa SELIC como taxa legal, deduzindo-se dela o índice de atualização monetária. Os juros de mora devem incidir desde a citação, sendo inaplicável o precedente de repercussão geral relativo à culpa do comprador, visto que, no caso em exame, a culpa pela rescisão contratual recai sobre a vendedora. A devolução dos valores em parcela única, embora não mencionada no dispositivo, consta da fundamentação e vincula o cumprimento da condenação. Para evitar controvérsias futuras, deve ser registrado expressamente no dispositivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração acolhidos parcialmente para indicar, no dispositivo, a data do efetivo desembolso como marco inicial da correção monetária, e para registrar expressamente que a restituição deve ocorrer em parcela única. Tese de julgamento: A correção monetária na restituição de valores pagos em contrato rescindido por culpa da vendedora incide desde o efetivo desembolso, com atualização pelo IPCA, sendo deduzido da taxa SELIC, conforme art. 389 e 406 do Código Civil. Juros de mora incidem desde a citação em casos de rescisão contratual por culpa da vendedora. A determinação de devolução em parcela única, mesmo consignada apenas na fundamentação, vincula o cumprimento da condenação. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, arts. 389, 406; Lei n.º 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.740.911 (tema de Recurso Repetitivo). No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 413, do Código Civil, porque a redução equitativa da cláusula penal deveria ter sido aplicada para adequar a retenção prevista contratualmente no desfazimento por culpa do comprador; b) 421, 421-A e 422, do Código Civil, já que o acórdão recorrido teria afastado a liberdade de contratar e a função social do contrato, bem como a boa-fé objetiva e o instituto da supressio, invalidando cláusulas lícitas e impondo devolução integral; c) 475, do Código Civil, pois a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente teria ensejado apenas devolução parcial com indenização pelas perdas e danos da vendedora; d) 725, do Código Civil, porquanto foi mencionado como fundamento da validade das obrigações contratuais, sem correlação explícita com a tese recursal; e) 884, do Código Civil, uma vez que a devolução integral teria acarretado enriquecimento sem causa dos compradores; f) 5º, da Lei n. 9.514/1997, visto que o regime especial da alienação fiduciária deveria prevalecer sobre o CDC nos contratos firmados; g) 25, da Lei n. 6.766/1979, porque as regras de loteamentos e infraestrutura deveriam orientar a solução sem impor devolução integral; h) 32, da Lei n. 4.591/1964, já que a disciplina própria dos empreendimentos imobiliários deveria reger as consequências do desfazimento; i) 1º, §1º, 2º e 3º, da Lei n. 13.874/2019, porquanto os princípios da liberdade econômica e da força obrigatória dos contratos teriam sido afastados pelo acórdão recorrido. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir pela devolução integral das parcelas e inversão da cláusula penal compensatória, divergiu do entendimento que fixa a retenção em 25% das quantias pagas em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, indicando como paradigma o REsp n. 1.820.330/SP e julgados do TJMG. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, com a aplicação das cláusulas contratuais de retenção ou, subsidiariamente, a fixação do percentual de 25% sobre os valores pagos. Contrarrazões às fls. 791-815. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento, incidência da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ quanto ao art. 475 do CC e aplicação da Súmula n. 83 do STJ por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedido de devolução integral das parcelas, inversão da cláusula penal compensatória e definição de correção monetária e juros. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinou devolução com retenções contratuais, atualização pela tabela da CGJ/TJMG desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reformou para reconhecer culpa exclusiva da vendedora, determinar devolução integral em parcela única, fixar correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação e aplicar multa compensatória de 10% em favor dos autores; embargos de declaração acolhidos parcialmente para ajustar o marco inicial da correção e registrar a parcela única. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há dez questões em discussão: (i) saber se o art. 413 do CC impõe redução equitativa da cláusula penal para validar retenção por culpa do comprador; (ii) saber se os arts. 421, 421-A e 422 do CC asseguram liberdade de contratar, função social e boa-fé para afastar devolução integral; (iii) saber se o art. 475 do CC autoriza devolução parcial e perdas e danos em desfazimento por inadimplemento do adquirente; (iv) saber se o art. 725 do CC confere validade às obrigações contratuais invocadas; (v) saber se o art. 884 do CC veda devolução integral por enriquecimento sem causa; (vi) saber se o art. 5º da Lei n. 9.514/1997 prevalece sobre o CDC em contratos com alienação fiduciária; (vii) saber se o art. 25 da Lei n. 6.766/1979 orienta solução sem devolução integral; (viii) saber se o art. 32 da Lei n. 4.591/1964 rege o desfazimento em empreendimentos imobiliários; (ix) saber se os arts. 1º, §1º, 2º e 3º da Lei n. 13.874/2019 impõem liberdade econômica e força obrigatória para validar retenções; e (x) saber se há divergência jurisprudencial para fixar retenção de 25% em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas, inclusive quanto à culpa e à cláusula penal. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em harmonia com a Súmula n. 543 do STJ, que impõe restituição integral quando a rescisão decorre de culpa do vendedor. 8. Incidem, por analogia, a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, bem como a Súmula n. 211 do STJ, diante da ausência de prequestionamento das normas especiais invocadas. 9. O dissídio com julgados do mesmo tribunal é inviável pela Súmula n. 13 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10 . Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ por exigir interpretação contratual e reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à Súmula n. 543 do STJ quanto à restituição integral por culpa do vendedor. 3. Incidem a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, além da Súmula n. 211 do STJ, pela ausência de prequestionamento das normas especiais. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ, inviabilizando o dissídio com julgados do mesmo tribunal." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, art. 5; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º, §1º, 2 e 3; CF, art. 105, III; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 13, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356.