STJ REsp 2214192

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE SUSTAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CELEBRAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA EM STAND DE VENDAS. AUSÊNCIA DE INÍCIO DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. DISTRATO CONTRATUAL AMIGÁVEL COM A CONSTRUTORA. POSTERIOR COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual demandaria exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 3. Recurso especial conhecido e não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A contra acórdão assim ementado (fl. 191): Ocorreu julgamento com turma ampliada, na forma do art. 942 do CPC e o resultado foi de PROVIMENTO (4x1). Corretagem em incorporação imobiliária. Em princípio, por força de contrato e de precedentes do STJ, é válida a cláusula que transfere ao comprador de imóvel em construção o dever de pagar a comissão, ainda que a corretagem aconteça quando o interessado procura o stand de venda. Obrigatoriedade, contudo, de verificar, após subsequente distrato pelo inadimplemento da construtora quanto ao dever de iniciar a construção, a exigibilidade dessa verba, cuja gênese sempre foi o de aproximação produtiva. No contexto, surge mais adequado concluir que o negócio foi desfeito não pelo arrependimento do comprador, mas, sim, pela culpa contratual daquele que escolheu a equipe de corretores e transferiu encargo dele para o outro contratante, sabidamente vulnerável. Estivesse em pauta a rescisão do contrato pela culpa da construtora (fato incontroverso), na forma do art. 475 do CC, a restituição que é estabelecida das quantias pagas, inclui a corretagem (posição firme do STJ, como no AgInt. no AResp. 2128645-RS, DJ de 1-3-2024), o que obriga decidir de forma semelhante. Provimento para julgar procedente a ação. Os embargos de declaração opostos pela LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 722, 723 e 725 do Código Civil; art. 7º e art. 14, § 3º, I e II, § 4º, da Lei 8.078/1990; e art. 1.022, II, do Código de Processo Civil. Defende a impossibilidade de responsabilização da intermediadora imobiliária por inadimplemento exclusivo da incorporadora/construtora, sustentando que a atividade da recorrente se limitou à intermediação, regida pelos arts. 722, 723 e 725 do Código Civil, que asseguram a remuneração da corretagem quando obtido o resultado da mediação, não havendo nexo causal entre sua atuação e os danos decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda. Aduz que, à luz do Código de Defesa do Consumidor (art. 7º e art. 14, § 3º, I e II, § 4º), não integra a cadeia de fornecimento da produção do imóvel, nem praticou conduta que autorize a responsabilidade solidária, incidindo excludentes por inexistência de defeito no serviço de corretagem e culpa exclusiva de terceiro (construtora/incorporadora). Aponta negativa de prestação jurisdicional, por suposta omissão não sanada nos embargos de declaração, com ofensa ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil. Registra, ainda, a necessidade de suspensão do feito em razão do Tema 1.173 dos recursos repetitivos, que trata dos limites de responsabilidade de corretores e sociedades intermediadoras em hipóteses de inadimplemento da incorporadora/construtora. O recurso também aponta divergência jurisprudencial em torno da responsabilização da intermediadora pela devolução de comissões de corretagem em casos de rescisão do contrato de compra e venda por inadimplemento da vendedora, com dissídio sobre a interpretação dos arts. 722, 723 e 725 do Código Civil e dos arts. 7º e 14, § 3º, I e II, § 4º, da Lei 8.078/1990. Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 266). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE SUSTAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CELEBRAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA EM STAND DE VENDAS. AUSÊNCIA DE INÍCIO DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. DISTRATO CONTRATUAL AMIGÁVEL COM A CONSTRUTORA. POSTERIOR COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual demandaria exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 3. Recurso especial conhecido e não provido.