STJ AREsp 2931208

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E ALINHAMENTO COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento dos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil, com incidência das Súmulas 282 e 356 do STF, e por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ quanto ao art. 884 do Código Civil, com incidência da Súmula 83 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização pela fruição, com pedidos de rescisão por inadimplemento, retenção de multa contratual e taxa de fruição mensal de 1% do valor do imóvel. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição e, após retorno, julgou improcedentes os pedidos, afastando a rescisão e a taxa de fruição, com condenação da autora às custas, sem honorários. 4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a prescrição, aplicou a causa madura, julgou procedente a rescisão por culpa do requerido, fixou retenção de 25% dos valores pagos, indeferiu a taxa de fruição para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018 e fixou honorários em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil pela negativa da taxa de fruição e pela não cumulação com a cláusula penal; (ii) saber se houve violação do art. 884 do Código Civil diante do enriquecimento sem causa pela posse prolongada sem pagamento; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e ao termo inicial da taxa. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 211 do STJ, pois a matéria relativa aos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil não foi objeto de deliberação no acórdão recorrido, nem houve oposição de embargos de declaração para viabilizar o prequestionamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ pela ausência de prequestionamento dos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil." Dispositivos relevante s citados: CC, arts. 416 parágrafo único e 884; CPC, arts. 1.022 e 1.025. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025; STJ, REsp n. 2.238.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA DEGRAU LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por ausência de prequestionamento quanto à violação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil, com incidência da Súmula n. 282 do STF e da Súmula n. 356 do STF, e por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto ao art. 884 do Código Civil, com incidência da Súmula n. 83 do STJ (fls. 277-281). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul em apelação nos autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização pela fruição. O julgado foi assim ementado (fls. 217-218): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL - ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA - TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO CONTADO A PARTIR DA ÚLTIMA DO PARCELA - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA - FACULDADE DO CREDOR QUE NÃO INTERFERE NO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL - PRAZO DECENAL NÃO EXTRAPOLADO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I) A pretensão de rescisão decorrente de inadimplemento contratual está fundada em negócio jurídico celebrado entre as partes, o que atrai a aplicação do artigo 205 do Código Civil, cujo prazo prescricional é decenal. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. II) O vencimento antecipado da dívida não altera o início da fluência do prazo prescricional, prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que, no caso, é o dia do vencimento da última parcela. III) Recurso conhecido e provido para afastar a ocorrência da prescrição. PROCESSUAL CIVIL PROCESSO MADURO PARA JULGAMENTO HIPÓTESE DO ARTIGO 1013, § 4º DO CPC DEVER DE O TRIBUNAL JULGAR O MÉRITO DA DEMANDA PROPOSTA EM PRIMEIRO GRAU. Estando o processo maduro para julgamento, é possível ao Tribunal julgar o mérito da ação que tramitou em primeiro grau, em se tratando a hipótese contida no artigo 1013, § 4º, como no caso. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPRA E VENDA DE LOTE - TAXA DE RETENÇÃO DE 30% SOBRE OS VALORES PAGOS - ABUSIVIDADE. Na Cláusula 7ª do contrato celebrado entre as partes, consta que em caso de rescisão por culpa do comprador, deve ocorrer a retenção de 30% do valor atualizado do montante efetivamente pago, contudo, é evidente que o Código de Defesa do Consumidor proíbe a perda exorbitante do valor já pago pelo comprador no caso de este solicitar a rescisão. A devolução no patamar de 75% do valor já pago prima pelo equilíbrio contratual e não afronta os princípios-basilares da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé, diante de contratação expressa delimitando referida obrigatoriedade de devolução em 25% sobre o valor das prestações pagas, e não sobre o valor do contrato, segundo iterativa jurisprudência do STJ a esse respeito. TAXA DE FRUIÇÃO - NÃO CABIMENTO - CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. No caso, por ter sido celebrado em 04.05.2017 , o contrato não está regulado pela Lei 13.786, de 27.12.2018, a qual alterou em parte as leis 4.591/64 e 6766/79. Referida lei passou a disciplinar, a partir de sua vigência apenas, "a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano", como dispõe seu artigo 1º. O STJ, assim, consolidou o entendimento de que para os contratos anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a existência de cláusula penal que estabeleça percentual (havido como razoável de até 25% do valor pago, e não do contrato) de retenção - pelo vendedor - tem caráter geral e indeniza, inclusive, a taxa de fruição, de tal sorte que, para aqueles contratos, não se revela devida referida exação, como no caso. Recurso conhecido e provido. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 416, parágrafo único, do Código Civil, porque o acórdão recorrido indeferiu a taxa de fruição ao afirmar que a cláusula penal de retenção até 25% indenizou integralmente, quando a indenização suplementar pela fruição foi demonstrada e pode cumular-se com a penalidade, sob pena de violação da vedação ao enriquecimento ilícito; b) 884, do Código Civil, já que o recorrido permaneceu na posse do imóvel por longo período sem pagar parcelas e encargos, e o afastamento da taxa de fruição configurou enriquecimento sem causa que deveria ser restituído;. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a cláusula penal de retenção de 25% indeniza inclusive a taxa de fruição e, por isso, não a concedeu, divergiu do entendimento que admite a cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e que fixa o termo inicial da fruição desde a posse do adquirente, apontando como paradigmas AgInt no REsp n. 2.119.402/SP, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, AgInt no AREsp n. 2.294.101/SC e AgInt no REsp n. 2.046.731/SP (fls. 258-259). Requer o provimento do recurso para que se reconheça o direito à taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel, cumulada com a cláusula penal, com reforma do acórdão recorrido por violação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil e do art. 884 do Código Civil; Requer ainda o provimento do recurso para que se uniformize a jurisprudência pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, admitindo a cumulação e fixando o termo inicial da fruição desde a posse (fls. 260). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E ALINHAMENTO COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento dos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil, com incidência das Súmulas 282 e 356 do STF, e por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ quanto ao art. 884 do Código Civil, com incidência da Súmula 83 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização pela fruição, com pedidos de rescisão por inadimplemento, retenção de multa contratual e taxa de fruição mensal de 1% do valor do imóvel. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição e, após retorno, julgou improcedentes os pedidos, afastando a rescisão e a taxa de fruição, com condenação da autora às custas, sem honorários. 4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a prescrição, aplicou a causa madura, julgou procedente a rescisão por culpa do requerido, fixou retenção de 25% dos valores pagos, indeferiu a taxa de fruição para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018 e fixou honorários em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil pela negativa da taxa de fruição e pela não cumulação com a cláusula penal; (ii) saber se houve violação do art. 884 do Código Civil diante do enriquecimento sem causa pela posse prolongada sem pagamento; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e ao termo inicial da taxa. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 211 do STJ, pois a matéria relativa aos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil não foi objeto de deliberação no acórdão recorrido, nem houve oposição de embargos de declaração para viabilizar o prequestionamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ pela ausência de prequestionamento dos arts. 416, parágrafo único, e 884 do Código Civil." Dispositivos relevante s citados: CC, arts. 416 parágrafo único e 884; CPC, arts. 1.022 e 1.025. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025; STJ, REsp n. 2.238.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025.