STJ AREsp 3024419

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a prevalência do CDC em relações de consumo, limitando a retenção a 25% dos valores pagos. Súmula 83/STJ. Precedentes. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto pela MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática proferida pela Presidência do STJ que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especialJ (fls. 316-319). Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 222): APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL EXCESSIVAMENTE ONEROSA, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. ART. 52, § 1º, III, DO CDC. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO RECENTE ADOTADO POR ESTA CÂMARA À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E DESPROVIDO O ADESIVO. 1. Considerando as peculiaridades do caso concreto, pode ser considerada excessivamente onerosa e, consequentemente, afastada a aplicação de disposições contratuais estabelecidas nos moldes da Lei n. 13.786 de 2018, com prevalência do equilíbrio desejado pela Lei n. 8.078 de 1990. 2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 75% dos valores pagos à vendedora. 3. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado, que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Entendimento exarado recentemente por esta Câmara à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. Havendo sucumbência recíproca, com adequação do percentual de retenção e do valor efetivamente pago pelo adquirente, as despesas processuais têm de ser mantidas nos termos da sentença. Sem embargos de declaração. Em suas razões recursais, sustenta que: 4. A decisão impugnada considerou que "incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos". Isso, porém, não se mostra correto. 5. Com efeito, conforme já demonstrado, e sobre o que novamente se discorrerá adiante, a questão dos autos é apenas e tão somente de direito, e tem a ver com a violação do inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, o qual autoriza a dedução da multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de rescisão por culpa do comprador , caso dos autos, o que deixou de ser observado na espécie. (fl. 326) Alega que: 15. Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas autorizadas pelo artigo 32 -A da Lei nº 6.766/79. 16. A fundamentação do. V. Acórdão no Código de Defesa do Consumidor para afastar do caso a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 não é acertada e, pior, constitui negativa de vigência da lei federal. (fl. 329) Aduz, por fim, que: 33. Insista-se, ainda que à exaustão, a questão independe do reexame de cláusulas contratuais, provas ou tratar sobre fatos, inexistindo falar na aplicação das Súmulas 5 e 7 dessa E. Corte no caso dos autos . Inaplicável na espécie, por conseguinte, o entendimento que constou da r. decisão agravada de que "o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas". 34. A divergência dos julgados ampara a irresignação manifestada com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal e justifica, com a devida vênia, o cabimento e conhecimento do Recurso Especial, visando à uniformização do entendimento pretoriano das instâncias ordinárias e a correta aplicação da Lei Federal de regência. (fl. 335) Não foram apresentadas contrarrazões. É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a prevalência do CDC em relações de consumo, limitando a retenção a 25% dos valores pagos. Súmula 83/STJ. Precedentes. Agravo interno improvido.