STJ AREsp 3139821

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial. Óbices de admissibilidade: incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ e ausência de cotejo analítico adequado. 2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, devolução integral de valores pagos (inclusive comissão de corretagem e IPTU/TLP) e inversão da cláusula penal. 3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés solidariamente à devolução integral das parcelas pagas, à restituição da comissão de corretagem e do IPTU/TLP e ao pagamento de multa contratual de 25%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconheceu a relação de consumo, o inadimplemento das rés pelo atraso na rede elétrica, a abusividade da cláusula de dilatação unilateral, a solidariedade das fornecedoras e aplicou o Tema n. 971 do STJ para inverter a cláusula penal, majorando honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do art. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei n. 6.766/1979. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao ponto que exige interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas para aferir o cumprimento das obras e as justificativas do atraso na entrega do imóvel, inviabilizando o conhecimento da alegada violação do art. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei n. 6.766/1979. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ na alegação de dissídio jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, por demandar a questão em interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 2º, §§ 5º e 6º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, e pela deficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial. Alega o ora agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 1.394-1.411. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em apelação cível nos autos de ação de resolução contratual. O julgado foi assim ementado (fls. 1.182-1.185): DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INFRAESTRUTURA INCOMPLETA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS VENDEDORAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em empreendimento habitacional, reconhecendo inadimplemento contratual das rés pelo não cumprimento do prazo de entrega das obras de infraestrutura, especialmente quanto à rede elétrica. A sentença determinou a devolução integral dos valores pagos pelos autores e aplicou multa de 25% em favor dos consumidores, com base na inversão da cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da rede elétrica caracteriza inadimplemento contratual das rés; (ii) estabelecer se é devida a devolução integral das quantias pagas pelos autores em razão da resolução contratual; (iii) determinar se é válida a inversão da cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento dos compradores, aplicando-se a multa às vendedoras. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda possui natureza consumerista, sendo os autores consumidores finais e as rés fornecedoras do produto, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. 4. As rés assumem contratualmente a obrigação de concluir as obras de infraestrutura, incluindo rede elétrica, nos termos de cláusula contratual e em razão da disciplina do art. 2º, §5º, da Lei nº 6.766/79. 5. O inadimplemento contratual é reconhecido diante da admissão pelas rés da não entrega da rede de energia elétrica no prazo estipulado, sendo essa obrigação essencial para a conclusão do empreendimento. 6. A justificativa de atraso pela suposta responsabilidade da concessionária de energia não afasta a responsabilidade das rés, por tratar-se de risco da atividade empresarial (art. 14, §3º, do CDC). 7. Ausente prova de suspensão contratual formal ou de fato justificável para dilatação do prazo de entrega, não se aplica cláusula contratual genérica que previa possibilidade de extensão do prazo. 8. É cabível a resolução contratual por culpa das vendedoras nos termos do art. 475 do CC, com restituição integral dos valores pagos pelos compradores, não sendo demonstrado nenhum valor passível de retenção ou abatimento. 9. Aplica-se o Tema 971 do STJ para inverter a cláusula penal moratória, estipulada apenas para o inadimplemento do comprador, a fim de assegurar equilíbrio contratual e compensação por inadimplemento das rés. 10. A cláusula contratual que permite alteração unilateral do prazo por parte das vendedoras é abusiva e inaplicável, nos termos dos arts. 39, XII, e 51, XIII, do CDC. 11. A solidariedade entre as rés é reconhecida, pois ambas atuam como fornecedoras no mesmo contrato, com responsabilidade solidária pelos vícios e inadimplemento, conforme arts. 7º, parágrafo único, e 25, §§1º e 2º, do CDC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura, especialmente da rede elétrica, configura inadimplemento contratual das vendedoras, autorizando a resolução do contrato. 2. É devida a restituição integral das quantias pagas pelos compradores, quando o inadimplemento decorre de culpa exclusiva das vendedoras. 3. Em contrato de adesão, aplica-se por analogia a cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador, também ao inadimplemento do vendedor, nos termos do Tema 971 do STJ. 4. Cláusula contratual genérica que prevê a possibilidade de dilatação do prazo de entrega, sem critérios objetivos e sem comunicação aos consumidores, é abusiva e inaplicável à luz do CDC. 5. A responsabilidade das vendedoras é solidária, pois ambas integram a cadeia de fornecimento e o mesmo contrato de promessa de compra e venda. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 1.260-1.261). No recurso especial, o ora agravante aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei n. 6.766/1979, porque o acórdão teria deixado de aplicar a disciplina específica do parcelamento do solo e da infraestrutura básica dos loteamentos, e não teria havido inadimplemento quanto às obras. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir pela restituição do IPTU sem considerar a imissão contratual da posse, divergiu do entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo no APC n. 1133456-88.2021.8.26.0100. Requer o provimento do recurso para que se aplique ao caso a Lei n. 6.766/1979, com a reforma integral do acórdão. Contrarrazões às fls. 1.338-1.354. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial. Óbices de admissibilidade: incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ e ausência de cotejo analítico adequado. 2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, devolução integral de valores pagos (inclusive comissão de corretagem e IPTU/TLP) e inversão da cláusula penal. 3. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés solidariamente à devolução integral das parcelas pagas, à restituição da comissão de corretagem e do IPTU/TLP e ao pagamento de multa contratual de 25%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconheceu a relação de consumo, o inadimplemento das rés pelo atraso na rede elétrica, a abusividade da cláusula de dilatação unilateral, a solidariedade das fornecedoras e aplicou o Tema n. 971 do STJ para inverter a cláusula penal, majorando honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do art. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei n. 6.766/1979. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao ponto que exige interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas para aferir o cumprimento das obras e as justificativas do atraso na entrega do imóvel, inviabilizando o conhecimento da alegada violação do art. 2º, §§ 5º e 6º, da Lei n. 6.766/1979. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ na alegação de dissídio jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, por demandar a questão em interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 2º, §§ 5º e 6º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.