STJ AREsp 3077275

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS Nº 5/STJ. SÚMULAS Nº 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 50% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO REGIDO PELA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. 1. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem provas de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7 /STJ. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL PORTO PRIMAVERA SPE LTDA contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, insurge-se co ntra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim ementado: "DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MONOCRÁTICA CONFIRMADA. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por empresa incorporadora contra decisão monocrática que desproveu apelação cível manejada contra sentença que decretou a resolução de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, com restituição das parcelas pagas, descontado 10% a título de retenção, e restituição integral da comissão de corretagem. A agravada, diante de dificuldades financeiras, requereu judicialmente a rescisão contratual, afastando a cláusula penal de 50% e a comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018 e ao regime de patrimônio de afetação, diante da resolução por culpa do comprador; e (ii) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem em favor da compradora, à luz da jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação contratual entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ. A rescisão do contrato por iniciativa da compradora autoriza a retenção de parte das quantias pagas, com fundamento na Súmula 543/STJ, sendo usual a fixação entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso. A cláusula de retenção de 50% mostra-se excessiva e desproporcional, ainda que haja patrimônio de afetação, não havendo comprovação de prejuízo específico pela incorporadora. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, limitando-se ao valor efetivamente pago." IV. TESE E DISPOSITIVO Tese de julgamento: "1. A cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido à Lei nº 13.786/2018 e ao regime de patrimônio de afetação pode ser revista pelo Judiciário quando abusiva ou desproporcional. 2. A retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a fixação em 10%, nos termos da jurisprudência do STJ. 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, limitando-se ao valor efetivamente pago." AGRAVO INTERNO CONHECIDO E NÃO PROVIDO." (e-STJ fls. 332/333) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 361/369). No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos artigos 104, 421, 422 e 725 do Código Civil; 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 e 2º, 31 a 35, da Lei nº 13.786/2018. De início, sustenta a validade da cláusula que prevê a retenção de até 50% em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação em respeito à liberdade contratual e aos princípios da boa-fé e probidade. Defende, ainda, a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem e a possibilidade de retenção do valor contratual, independentemente de comprovação integral do repasse ao corretor. Sem as contrarrazões (e-STJ fl. 390), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS Nº 5/STJ. SÚMULAS Nº 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 50% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO REGIDO PELA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. 1. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca do valor de comissão de corretagem a ser restituído e de que inexistem provas de que a mesma foi paga integralmente, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7 /STJ. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento.