STJ REsp 2226859

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ÓBICES SUMULARES AO REEXAME DO PERCENTUAL. AGR AVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por adquirentes de unidade autônoma em condomínio residencial contra decisão monocrática que negara provimento a recurso especial manejado em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em promessa de compra e venda de imóvel submetida ao regime de patrimônio de afetação e celebrada na vigência da Lei 13.786/2018, é válida, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor, cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em hipótese de resolução contratual por culpa dos compradores. III. Razões de decidir 3. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a vigência da Lei 13.786/2018, inclusive em hipóteses de desistência ou resolução imputável ao comprador. Incide o enunciado da Súmula 83/STJ, impedindo o conhecimento do recurso especial. 4. Além disso, revisão do percentual de cláusula penal de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para fins de redução por suposta abusividade, depende de reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 5. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MIN. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) - Relator: Trata-se de agravo interno, interposto por DEBORA SANTOS SANTANA BATISTA e OUTRO, contra decisão monocrática, acostada às fls. 811/815, e-STJ, que negou provimento ao apelo nobre dos insurgentes. O aludido recurso especial fora interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 729, e-STJ): APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato - Resolução do contrato por culpa dos compradores - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - A retenção de 50% dos valores pagos, além de prevista expressamente no contrato, encontra-se em consonância com o disposto pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, uma vez que a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação - Não se pode se distanciar injustificadamente da aplicação da lei, mormente porque, levando-se em consideração o estágio inicial em que se encontrava o pagamento das parcelas do contrato, não se vislumbra desvantagem exagerada ao consumidor em tal previsão - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Consoante entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.599.511/SP), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica na hipótese vertente - Distrato posterior por fato imputável ao comprador que não afasta a obrigação de pagamento da comissão - Prestado o serviço de mediação, o corretor faz jus ao recebimento da remuneração - Redistribuição dos ônus sucumbenciais - Recurso provido. Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 755/757, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 760/787, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 51 e 53 do CDC; e 413 do CC/2002. Sustenta, em síntese, a abusividade da previsão contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, argumentando que tal percentual é desproporcional e causa enriquecimento sem causa à recorrida. Afirma a necessidade de revisão da cláusula penal a fim de reduzir a multa para 25%. Contrarrazões às fls. 790/799, e-STJ. Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 802/803, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. Por decisão monocrática (fls. 811/815, e-STJ), foi desprovido o reclamo, em razão da incidência das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ, mantendo-se, por consequência, a higidez do acórdão estadual recorrido. Na presente oportunidade, os agravantes, em suas razões de fls. 819/848, e-STJ, afirmam a nulidade da cláusula penal estipulada no contrato de promessa de compra e venda e a inaplicabilidade do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 após a conclusão da obra (com expedição de "habite-se"), defendendo a prevalência do CDC. Requerem a retratação para conhecimento e provimento do recurso especial, com redução da penalidade para 10% a 25% e restituição imediata. Impugnação às fls. 182/186, e-STJ. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ÓBICES SUMULARES AO REEXAME DO PERCENTUAL. AGR AVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por adquirentes de unidade autônoma em condomínio residencial contra decisão monocrática que negara provimento a recurso especial manejado em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em promessa de compra e venda de imóvel submetida ao regime de patrimônio de afetação e celebrada na vigência da Lei 13.786/2018, é válida, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor, cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em hipótese de resolução contratual por culpa dos compradores. III. Razões de decidir 3. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a vigência da Lei 13.786/2018, inclusive em hipóteses de desistência ou resolução imputável ao comprador. Incide o enunciado da Súmula 83/STJ, impedindo o conhecimento do recurso especial. 4. Além disso, revisão do percentual de cláusula penal de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para fins de redução por suposta abusividade, depende de reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 5. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.