STJ AREsp 2984403

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, TAXA DE OCUPAÇÃO, MORA EX RE, PREQUESTIONAMENTO E ÓBICES SUMULARES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação genérica de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, sem a indicação precisa dos pontos em que o acórdão recorrido seria omisso, contraditório ou obscuro, caracteriza deficiência de fundamentação e atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284/STF. 2. A ausência de manifestação do Tribunal de origem sobre dispositivos legais invocados no recurso especial, sem o manejo adequado de violação ao art. 1.022 do CPC, impede o conhecimento da matéria por falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ. 3. A não impugnação de fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido nas razões do recurso especial ou do agravo interno atrai a incidência da Súmula 283/STF, obstando o conhecimento da insurgência. 4. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a obrigação de pagamento de quantia líquida e com termo certo sujeita o devedor à mora ex re, nos termos do art. 397 do Código Civil, dispensando interpelação ou notificação. 5. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação ou alugueres pela fruição do bem, por se tratar de indenização autônoma destinada a evitar o enriquecimento sem causa do promitente-comprador. 6. A revisão, em recurso especial, de conclusões das instâncias ordinárias acerca da existência e da extensão de danos morais e patrimoniais por atraso na entrega de imóvel ou por vícios construtivos demanda reexame de fatos e provas, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por ELISANDRA CASSIA DE LIMA contra decisão monocrática desta Relatoria que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nas razões recursais, a agravante alega, de início, que não há deficiência na fundamentação do recurso quanto à alegada ofensa aos arts. 1.022, 10 e 489 do CPC, uma vez que ficou demonstrado que o acórdão dos embargos de declaração fora omisso no enfrentamento das matérias cuja omissão foi analiticamente exposta nos embargos de declaração. Reitera as seguintes alegações: 1) ofensa aos arts. 1.417, 1.418, 481 e 482 do Código Civil, sustentando que o compromisso irrevogável e irretratável teria gerado direito real à aquisição, tornando indevida a resolução contratual e a reintegração de posse, devendo a controvérsia cingir-se à cobrança do saldo do preço; 2) ofensa ao art. 397 do CC, pois a mora do comprador sobre as parcelas condenatórias, quais sejam os alugueres porventura arbitrados e fixação do prazo para desocupação, somente se configura com o trânsito em julgado; aduz que o prazo de desocupação deve ser idêntico ao da tolerância contratual para atraso na entrega da obra (seis meses), nos moldes do art. 51, I e IV, da Lei 8.078/90; 3) ofensa aos arts. 410 e 416, parágrafo único, do Código Civil, pois a cumulação da cláusula penal compensatória com alugueres pelo uso do imóvel teria sido indevida, por já prefixar perdas e danos; 4) ofensa aos arts. 413 do Código Civil e 51, I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois a cláusula penal de 30% seria manifestamente excessiva e abusiva por prever penalidade apenas ao comprador, devendo ser reduzida equitativamente para 10% do saldo não pago; 5) ofensa aos arts. 571, 633 e 1.219 do Código Civil, bem como arts. 538 e 917 do CPC, pois a recorrente teria direito de retenção da posse do imóvel até o efetivo pagamento das restituições e indenizações, por analogia ao regime de retenção e benfeitorias. Defende que o recurso especial coloca em questão tão somente as opções jurídicas adotadas pelas instâncias ordinárias em face da lei federal, sendo completamente desnecessário o reexame da relação contratual estabelecida entre as partes e do conjunto fático-probatório dos autos, não havendo que se falar do óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. Afirma que, ao contrário do que sustenta a decisão agravada, a cumulação da cláusula penal com aluguéis não está em consonância com a jurisprudência do STJ e que a decisão agravada é confusa ao evocar a aplicação da Súmula 283 do STF em conjunto com o fundamento de inovação recursal, sem ao menos esclarecer qual seria o outro fundamento que tornaria suficiente a aplicação de cláusula penal desproporcionalmente alta (30%) aplicada em conjunto com perdas e danos (condenação em alugueres). Ao final, requer a reforma da decisão agravada pela Turma Julgadora. Intimada, a parte agravada apresentou manifestação pleiteando a rejeição do agravo interno, com aplicação da multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais (e-STJ, fls. 793/795). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, TAXA DE OCUPAÇÃO, MORA EX RE, PREQUESTIONAMENTO E ÓBICES SUMULARES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação genérica de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, sem a indicação precisa dos pontos em que o acórdão recorrido seria omisso, contraditório ou obscuro, caracteriza deficiência de fundamentação e atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284/STF. 2. A ausência de manifestação do Tribunal de origem sobre dispositivos legais invocados no recurso especial, sem o manejo adequado de violação ao art. 1.022 do CPC, impede o conhecimento da matéria por falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ. 3. A não impugnação de fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido nas razões do recurso especial ou do agravo interno atrai a incidência da Súmula 283/STF, obstando o conhecimento da insurgência. 4. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a obrigação de pagamento de quantia líquida e com termo certo sujeita o devedor à mora ex re, nos termos do art. 397 do Código Civil, dispensando interpelação ou notificação. 5. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação ou alugueres pela fruição do bem, por se tratar de indenização autônoma destinada a evitar o enriquecimento sem causa do promitente-comprador. 6. A revisão, em recurso especial, de conclusões das instâncias ordinárias acerca da existência e da extensão de danos morais e patrimoniais por atraso na entrega de imóvel ou por vícios construtivos demanda reexame de fatos e provas, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Agravo interno desprovido.