STJ REsp 2226941

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastando a Lei n. 9.514/1997. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, buscando a resolução do contrato e a restituição entre 90% e 75% dos valores pagos. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicou a Lei n. 9.514/1997 e indicou venda extrajudicial após a consolidação da propriedade em favor do credor, com condenação em custas e honorários. 4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a Lei n. 9.514/1997 por desvirtuamento da alienação fiduciária, aplicou o CDC, declarou resolvido o contrato e fixou devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, correção e juros, admitindo compensações e invertendo a sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do art. 927, III, do CPC pela não aplicação do Tema n. 1.095 do STJ, sustentando o recorrente que a tese repetitiva incide mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu a ofensa ao art. 927, III, do CPC, porque o acórdão recorrido deixou de observar a tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, aplicável mesmo quando vendedor e credor fiduciário são o mesmo, impondo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Tema n. 1.095/STJ aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária, mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário, incidindo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 927, III; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.198.995/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (SPE), com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual. O julgado foi assim ementado (fl. 153): Apelação Compra e venda Imobiliária (terreno) - Rescisão contratual Desistência do autor - Sentença de improcedência Apelo da autora - Contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária - Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 - Distinção ao Tema 1.095/STJ - Alienação fiduciária constituída em favor da própria vendedora, como forma de estratégia de contornar as garantias previstas na legislação consumerista - Precedentes deste Egrégio Tribunal - Contrato celebrado em 2017 Inaplicabilidade da Lei nº 13.768/2018 a contratos celebrados antes do início da sua vigência - Possibilidade de rescisão do contrato - Inteligência do enunciado da Súmula 543/STJ e Súmulas 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal - Determinação de restituição à autora, em parcela única, de 75% dos valores pagos com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre todos os valores desembolsados pela consumidora, sem qualquer espécie de distinção - Retenção que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual - Débitos de IPTU e condomínio Eventuais valores devidos a este título podem ser cobrados após o recebimento do lote até a data da rescisão contratual Valores eventualmente inadimplidos referentes às verbas de IPTU e condomínio podem ser deduzidos do montante a ser restituído em favor da autora - Sucumbência invertida, sem fixação dos honorários recursais - Sentença reformada - Recurso provido - Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 179): Embargos de declaração - Embargos da ré, apelada - Alegação de omissão - Ausência de tal vício no acórdão embargado, que expressamente enfrentou a questão da cláusula de alienação fiduciária, desnaturada ilicitamente pela ré - Pretendido reexame da causa - Inadmissibilidade - Embargos rejeitados. No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 927, III, do CPC, porque o acórdão afastou, sem base legal, a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e do entendimento firmado em julgamento repetitivo (Tema n. 1095 do STJ), contrariando a obrigatoriedade de observância dos precedentes qualificados; b) 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, porquanto, estando o contrato registrado e a mora constituída, deve-se observar o procedimento específico de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão e se aplique a Lei n. 9.514/1997, com observância do Tema n. 1095 do STJ, determinando-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o acórdão está em sintonia com as particularidades do caso, sustenta distinguishing do Tema n. 1095 do STJ, afirma que houve desvirtuamento da alienação fiduciária porque vendedor e credor fiduciário são a mesma pessoa, defende a inaplicabilidade dos arts. 22, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e requer a inadmissão ou o desprovimento do recurso especial (fls. 185-188). O recurso especial foi admitido (fls. 189-190). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastando a Lei n. 9.514/1997. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, buscando a resolução do contrato e a restituição entre 90% e 75% dos valores pagos. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, aplicou a Lei n. 9.514/1997 e indicou venda extrajudicial após a consolidação da propriedade em favor do credor, com condenação em custas e honorários. 4. A Corte de origem reformou a sentença, afastou a Lei n. 9.514/1997 por desvirtuamento da alienação fiduciária, aplicou o CDC, declarou resolvido o contrato e fixou devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, correção e juros, admitindo compensações e invertendo a sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se houve violação do art. 927, III, do CPC pela não aplicação do Tema n. 1.095 do STJ, sustentando o recorrente que a tese repetitiva incide mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu a ofensa ao art. 927, III, do CPC, porque o acórdão recorrido deixou de observar a tese firmada no Tema n. 1.095 do STJ, aplicável mesmo quando vendedor e credor fiduciário são o mesmo, impondo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o Tema n. 1.095/STJ aos contratos de compra e venda com alienação fiduciária, mesmo quando há identidade entre vendedor e credor fiduciário, incidindo o regime dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 ". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 927, III; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.198.995/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025.