STJ AREsp 3129271

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÃO OU COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. A conclusão do acórdão recorrido quanto à inexistência de edificação no lote, à ausência de posse qualificada para moradia ou renda e à falta de prova de fruição ou de proveito econômico pelo comprador constitui premissa fática, de modo que a pretensão de reconhecer taxa de fruição ou lucros cessantes em favor da vendedora demandaria reexame do conjunto probatório, vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 3. No tocante à comissão de corretagem, o acórdão recorrido aplicou a orientação segundo a qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da corretagem, e demonstrado o efetivo pagamento, concluindo, no caso concreto, pela ausência de prova de informação adequada e de pagamento, o que impede a retenção pretendida pela vendedora. 4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a necessidade de informação clara ao consumidor, sobre a devolução imediata das parcelas em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor e sobre a limitação da retenção a patamar considerado razoável, incide a Súmula 83/STJ, que obsta o conhecimento do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 5. A incidência da Súmula 7/STJ quanto às premissas fáticas relativas à existência de fruição do imóvel e ao pagamento da comissão de corretagem, somada à incidência da Súmula 83/STJ pela conformidade do acórdão recorrido com a orientação desta Corte, também impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional, pois o dissídio jurisprudencial não se configura em hipóteses em que a matéria é obstada por esses enunciados sumulares. 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VILLAGIO VITÓRIA LOTEAMENTOS LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (e-STJ, fls. 249-251): "DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1) Apelação cível interposta por Villagio Vitória Loteamentos Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Competência Residual de Campo Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores. O juízo de origem reconheceu a rescisão do contrato por culpa do comprador, determinou a reintegração da ré na posse do imóvel, afastou a cobrança de taxa de fruição e a retenção de valores pagos a título de comissão de corretagem, anulou cláusula contratual quanto à forma de restituição e condenou a ré à devolução imediata de 80% dos valores pagos, com atualização monetária pelo IPCA e incidência de juros moratórios, observando-se a regra de transição para a SELIC. Rejeitados os embargos de declaração. No recurso, a apelante requer: (a) autorização para descontar a comissão de corretagem; (b) reconhecimento da possibilidade de cobrança da taxa de fruição; (c) afastamento da incidência de juros moratórios com base na taxa SELIC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2) Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de arcar com a comissão de corretagem; (ii) estabelecer se é devida a cobrança de taxa de fruição em caso de lote sem edificação e sem demonstração de proveito econômico; (iii) determinar se é cabível a substituição dos juros de mora fixados com base na taxa SELIC por outra modalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3) A relação entre as partes é de consumo, uma vez que o autor é destinatário final do bem e o contrato é de adesão, permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive para a declaração de nulidade de cláusulas abusivas (CDC, arts. 6º, V; 47 e 51, IV). 4) A jurisprudência do STJ admite a cobrança de comissão de corretagem desde que haja prova de que o consumidor foi previamente informado do seu valor de forma destacada, o que não se verificou no caso concreto, não havendo prova de pagamento da referida verba, ônus da ré. 5) A taxa de fruição exige a demonstração de proveito econômico pelo adquirente, o que não foi demonstrado nos autos, já que o lote é desprovido de edificação e não há prova de que foi utilizado para moradia ou renda, inviabilizando sua cobrança. 6) Os juros de mora fixados pela sentença estão em conformidade com o art. 406 do Código Civil e sua nova redação, que determina a aplicação da taxa SELIC a partir de 28/08/2024, não configurando dupla penalização, mas observância da norma vigente. 7) A restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, está de acordo com a jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25% em casos de distrato por culpa do comprador (STJ, AgInt no Resp 1.876.811/GO). 8) Não há abusividade na determinação de restituição imediata das parcelas, conforme entendimento da Súmula 543 do STJ e do Resp 1.300.418/SC (representativo da controvérsia), mesmo em caso de culpa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 9) Recurso desprovido. Tese de julgamento: 10) A ausência de prova do pagamento da comissão de corretagem impede a sua retenção, mesmo havendo cláusula contratual prevendo sua transferência ao consumidor. 11) A cobrança de taxa de fruição é indevida quando se trata de imóvel não edificado e não há demonstração de proveito econômico por parte do consumidor. 12) A aplicação da taxa SELIC aos juros de mora a partir de 28/08/2024 observa a legislação vigente e não configura penalização em duplicidade. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 406, §§ 1º, 2º e 3º; CDC, arts. 6º, V; 47; 51, IV; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Resp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.11.2013; STJ, Resp 1.599.511/SP (repetitivo); STJ, AgInt no Resp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 15.08.2022; TJMS, Apelação Cível n. 0802221-59.2019.8.12.0029, Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, j. 22.07.2020." Os embargos de declaração opostos por VILLAGIO VITÓRIA LOTEAMENTOS LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 277-281). Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, pois teria havido omissão e negativa de prestação jurisdicional, já que o acórdão embargado não teria enfrentado, de modo específico, a aplicação dos arts. 402, 403, 724, 725, 884 e 885 do Código Civil e dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça. (ii) arts. 724 e 725 do Código Civil, pois seria válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que atendido o dever de informação, e o acórdão teria negado vigência ao entendimento do repetitivo (Tema 960) ao afastar a retenção, embora o contrato previsse o encargo e haveria comprovação de intermediação. (iii) arts. 402 e 403 do Código Civil, pois teria sido devida a indenização por perdas e danos pelo período de fruição do imóvel, ainda que lote não edificado, uma vez que a posse exclusiva do comprador teria impedido a vendedora de explorar economicamente o bem. (iv) arts. 884 e 885 do Código Civil, pois o afastamento da taxa de fruição teria acarretado enriquecimento sem causa do comprador, devendo-se reconhecer a indenização pelo uso ou pela disponibilidade exclusiva do imóvel ao adquirente. (v) alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, por dissídio jurisprudencial, pois decisões paradigmas do Superior Tribunal de Justiça teriam reconhecido a validade da transferência da corretagem ao comprador (Tema 960) e a indenização por fruição mesmo em lote sem edificação. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 84-91). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÃO OU COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. A conclusão do acórdão recorrido quanto à inexistência de edificação no lote, à ausência de posse qualificada para moradia ou renda e à falta de prova de fruição ou de proveito econômico pelo comprador constitui premissa fática, de modo que a pretensão de reconhecer taxa de fruição ou lucros cessantes em favor da vendedora demandaria reexame do conjunto probatório, vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 3. No tocante à comissão de corretagem, o acórdão recorrido aplicou a orientação segundo a qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da corretagem, e demonstrado o efetivo pagamento, concluindo, no caso concreto, pela ausência de prova de informação adequada e de pagamento, o que impede a retenção pretendida pela vendedora. 4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a necessidade de informação clara ao consumidor, sobre a devolução imediata das parcelas em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor e sobre a limitação da retenção a patamar considerado razoável, incide a Súmula 83/STJ, que obsta o conhecimento do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 5. A incidência da Súmula 7/STJ quanto às premissas fáticas relativas à existência de fruição do imóvel e ao pagamento da comissão de corretagem, somada à incidência da Súmula 83/STJ pela conformidade do acórdão recorrido com a orientação desta Corte, também impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional, pois o dissídio jurisprudencial não se configura em hipóteses em que a matéria é obstada por esses enunciados sumulares. 6. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.