STJ AREsp 3016239

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES COM COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DA CORRETAGEM À LUZ DO ART. 725 DO CC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 83 do STJ sobre a tese de violação do art. 725 do Código Civil. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, com pedido de restituição integral das parcelas, incluindo a comissão de corretagem, exclusão da taxa de fruição e inversão da cláusula penal. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, condenou à restituição integral das parcelas pagas, inclusive a comissão de corretagem, com correção monetária desde os desembolsos, juros de mora desde a citação e determinou a inversão da cláusula penal em favor dos compradores. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação, com majoração de honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 725 do Código Civil para autorizar a retenção da comissão de corretagem nas restituições; (ii) saber se é cabível a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, ou, subsidiariamente, a exigência de caução para levantamento de valores, com fundamento no art. 1.029, § 5º, I, do CPC; e (iii) saber se devem ser admitidas intimações ao advogado indicado, nos termos do art. 205, § 3º, do CPC e da Resolução CNJ n. 234/2016. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte: em rescisão por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas, incluída a comissão de corretagem. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está conforme a jurisprudência que assegura a restituição integral, incluída a comissão de corretagem, nas rescisões por culpa da vendedora ". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CC, art. 725; CPC, arts. 1.029, § 5º, I, 205, § 3º e 85, § 11; Resolução n. 234/2016. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023; STJ, REsp n. 1.881.778/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, AREsp n. 2.997.503/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, AREsp n. 2.880.214/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TG ACRÓPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 83 do STJ sobre a tese de violação do art. 725 do Código Civil. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Há pedido expresso de efeito suspensivo formulado no recurso especial, com fundamento no art. 1.029, § 5º, I, do Código de Processo Civil, sob o argumento de risco de lesão grave e de difícil reparação e probabilidade de êxito, com requerimento alternativo de caução para levantamento de valores. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais. O julgado foi assim ementado (fls. 1.039-1.040): DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE RESIDENCIAL. INFRAESTRUTURA. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO TEMA 971/STJ. LEI Nº 9.514/1997 E LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, firmado com base na Lei n. 9.514/1997, condenando a vendedora à restituição integral das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem, acrescidas de correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora desde a citação, bem como à inversão da cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia reside em verificar a possibilidade de (i) aplicação da Lei nº 9.514/1997 e da Lei nº 13.786/2018 ao caso; (ii) devolução da comissão de corretagem e incidência da taxa de fruição; e (iii) inversão da cláusula penal em favor dos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da loteadora, comprovada por atraso injustificado na entrega da infraestrutura prometida, ainda que considerado o prazo de tolerância previsto no contrato, sendo inaplicáveis as disposições da Lei nº 9.514/1997, que regula apenas o inadimplemento do adquirente, e da Lei nº 13.786/2018, devido à sua irretroatividade. 4. Configurado o inadimplemento do vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem e afastada a cobrança de taxa de fruição, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. 5. A inversão da cláusula penal em favor do adquirente encontra respaldo no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a aplicação do dispositivo também ao inadimplemento da vendedora, sendo convertida em indenização em favor do comprador lesado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelo conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A rescisão contratual por atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, imputável exclusivamente à loteadora, autoriza a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, inclusive comissão de corretagem, com exclusão da taxa de fruição. 2. É inaplicável a Lei n. 9.514/1997 ao caso de rescisão contratual por culpa da vendedora, em razão da ausência de previsão normativa específica. 3. A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador deve ser invertida em favor deste, quando configurado inadimplemento da vendedora, conforme Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 476; CDC, arts. 51 e 53; Súmula nº 543/STJ; Tema nº 971/STJ; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1614721/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 02/05/2019 (Tema 971); TJGO, AC nº 5060483- 32.2018.8.09.0137, rel. Des. Norival Santomé, DJe 14/09/2020. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls. 1.090-1.091): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR. TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve a condenação da loteadora à restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, incluindo comissão de corretagem, bem como determinou a inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes, conforme o Tema 971/STJ. A embargante sustenta a existência de omissão na fundamentação da inversão da cláusula penal e da devolução da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto ao alegado descabimento da inversão da cláusula penal em favor dos compradores; e (ii) analisar se houve omissão quanto à suposta impossibilidade de devolução da comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado fundamentou a inversão da cláusula penal no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, que determina sua aplicação ao inadimplemento da vendedora quando prevista apenas para o adquirente em contratos de adesão, afastando qualquer omissão nesse ponto. 4. Também foi devidamente analisada a necessidade de devolução da comissão de corretagem, com base na Súmula 543 da Corte Cidadã, fundamentando que a rescisão por culpa exclusiva da loteadora impõe a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo tal encargo, de modo a restabelecer o status quo ante. 5. Ainda que os embargos sejam rejeitados, a matéria debatida é considerada prequestionada para fins recursais, nos termos do art. 1.025 do CPC, bastando a sua interposição para viabilizar eventual recurso aos tribunais superiores. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Embargos de declaração rejeitados. Teses de julgamento: 1. "Não há omissão na fundamentação do acórdão que determina a inversão da cláusula penal em favor do comprador, expressamente embasado no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça". 2. "A devolução da comissão de corretagem é devida quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da loteadora, nos termos da Súmula 543 do STJ." 3. "A interposição de embargos de declaração, ainda que rejeitados, é suficiente para prequestionar a matéria discutida, nos termos do art. 1.025 do CPC." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.025; STJ, Súmula 543; Tema 971/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 07/08/2019 (Tema 971); STJ, REsp 1639788/CE, rel. Min. Francisco Falcão, j. 15/12/2016; TJGO, AI 459612-50.2015.8.09.0000, rel. Des. Itamar de Lima, j. 07/03/2017. No recurso especial, a parte aponta violação do art. 725, do Código Civil, porque o acórdão negou a retenção da comissão de corretagem e, por isso, teria negado vigência ao dispositivo que prevê a remuneração autônoma do corretor pela intermediação, mesmo quando o negócio não se conclui por arrependimento das partes. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que deveria haver devolução integral das parcelas pagas incluindo a comissão de corretagem em caso de inadimplemento da vendedora, vai de encontro ao entendimento de que o contrato de corretagem é autônomo e que, informada previamente, a comissão pode ser repassada ao adquirente sem restituição, conforme REsp n. 1.599.511/SP (Tema N. 938) e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF. Requer o provimento do recurso para que se reconheça a violação do art. 725 do Código Civil e se autorize a retenção da comissão de corretagem nas restituições. Requer ainda o provimento do recurso para que se conceda efeito suspensivo ao especial ou, subsidiariamente, se exija caução para levantamento de valores. Requer também o provimento do recurso para que se admitam as intimações ao advogado indicado, nos termos do art. 205, § 3º, do Código de Processo Civil e da Resolução CNJ n. 234/2016. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES COM COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DA CORRETAGEM À LUZ DO ART. 725 DO CC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 83 do STJ sobre a tese de violação do art. 725 do Código Civil. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, com pedido de restituição integral das parcelas, incluindo a comissão de corretagem, exclusão da taxa de fruição e inversão da cláusula penal. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, condenou à restituição integral das parcelas pagas, inclusive a comissão de corretagem, com correção monetária desde os desembolsos, juros de mora desde a citação e determinou a inversão da cláusula penal em favor dos compradores. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação, com majoração de honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 725 do Código Civil para autorizar a retenção da comissão de corretagem nas restituições; (ii) saber se é cabível a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, ou, subsidiariamente, a exigência de caução para levantamento de valores, com fundamento no art. 1.029, § 5º, I, do CPC; e (iii) saber se devem ser admitidas intimações ao advogado indicado, nos termos do art. 205, § 3º, do CPC e da Resolução CNJ n. 234/2016. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte: em rescisão por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas, incluída a comissão de corretagem. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está conforme a jurisprudência que assegura a restituição integral, incluída a comissão de corretagem, nas rescisões por culpa da vendedora ". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CC, art. 725; CPC, arts. 1.029, § 5º, I, 205, § 3º e 85, § 11; Resolução n. 234/2016. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023; STJ, REsp n. 1.881.778/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, AREsp n. 2.997.503/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, AREsp n. 2.880.214/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025.