STJ AREsp 2943047

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado , a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no contrato. II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno (fls. 303-314) interposto contra decisão da Presidência desta Corte Superior que conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso especial (fls. 294-297). Em suas razões, a parte agravante defende a inaplicabilidade das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. No mérito, reitera as alegações de dissídio jurisprudencial e de desrespeito ao art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, afirmando que não haveria abuso na retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, como multa compensatória, ante a rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por iniciativa dos adquirentes, ora agravados. Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. Foram ofertadas contrarrazões (fl. 319). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado , a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no contrato. II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória.