STJ REsp 2204382

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A obrigação propter rem decorrente de despesas condominiais autoriza a penhora do imóvel que deu origem à dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária. 2. O credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel, pode ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais, devendo integrar a execução. 3. Recurso especial a que se dá provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por DEZAINY ASSESSORIA DE COBRANÇA S/S LTDA contra acórdão assim ementado (fl. 35): AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345, DO CC. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, MAS SOMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.367 e 1.345 do Código Civil e os arts. 17 e 27, § 3º, III, da Lei 9.514/1997. Sustenta que a alienação fiduciária se equipara a direito real de garantia e não à propriedade plena, apontando violação do art. 1.367 do Código Civil e do art. 17 da Lei 9.514/1997. Afirma que o acórdão reconheceu a titularidade dominial do credor fiduciário, o que, segundo defende, contraria o regime jurídico da propriedade fiduciária. Defende que, em razão da natureza propter rem das despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel que gerou o débito, ainda que gravado com alienação fiduciária, sob pena de afronta ao art. 1.345 do Código Civil. Sustenta que o débito condominial adere à coisa e que a garantia fiduciária não se sobrepõe ao direito de terceiros estranhos ao contrato, como o condomínio. Aduz que o Marco Legal das Garantias, ao incluir no art. 27, § 3º, III, da Lei 9.514/1997 a previsão de que as contribuições condominiais são encargos do imóvel, reforça a possibilidade de constrição do bem para satisfação do crédito do condomínio. O recurso também aponta divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial e quanto à possibilidade de penhora do imóvel mesmo sem o proprietário figurar no polo passivo da ação de cobrança. Contrarrazões às fls. 92-95 na qual a parte recorrida alega que incide a Súmula 7/STJ, por demandar reexame de provas, e ausência de prequestionamento dos dispositivos legais apontados, defendendo a manutenção do acórdão por seus próprios fundamentos. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A obrigação propter rem decorrente de despesas condominiais autoriza a penhora do imóvel que deu origem à dívida, ainda que gravado com alienação fiduciária. 2. O credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel, pode ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais, devendo integrar a execução. 3. Recurso especial a que se dá provimento.