STJ REsp 2224316

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação, excluiu a taxa de fruição mensal e manteve a resolução contratual e a reintegração de posse. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, com pedido de devolução de valores pagos com retenção e fixação de taxa de fruição pela ocupação do imóvel. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau resolveu o contrato, determinou a reintegração de posse, fixou devolução de 80% dos valores pagos com correção e juros, autorizou compensações, condenou ao pagamento de benfeitorias e, em embargos de declaração, fixou taxa de fruição de 0,75% ao mês com abatimento do montante a restituir, além de honorários com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para excluir a taxa de fruição, mantendo a retenção de 20% dos valores pagos, a resolução contratual e a reintegração de posse, por inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e ausência de previsão contratual em lote não edificado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz dos arts. 884 do CC e 32-A da Lei n. 6.766/1979, é devida a taxa de fruição pelo uso de lote não edificado; e (ii) saber se o dissídio jurisprudencial autoriza o conhecimento do recurso especial quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a taxa de fruição em terreno não edificado, por ausência de enriquecimento sem causa. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para prejudicar o dissídio quando o acórdão recorrido coincide com a orientação consolidada desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. 2. Incidente a Súmula n. 83 do STJ, prejudica o dissídio jurisprudencial quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência dominante". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.541.026/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023; STJ, AREsp n. 2.662.553/CE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025; STJ, AREsp n. 2.760.737/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por METRÓPOLES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. O julgado foi assim ementado (fl. 355): DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1. A questão em discussão consiste em: (i) a majoração do percentual de devolução dos valores pagos para 90% e (ii) a exclusão ou redução da taxa de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. 2. O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplicando a Lei do Distrato. A retenção de 20% dos valores pagos é adequada. 3. A taxa de fruição de 0,75% é indevida, pois o contrato foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, não há previsão contratual para sua exigência e inexistia edificação no terreno quando da celebração do contrato. Precedente do STJ. 4. Recurso parcialmente provido. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 884 do Código Civil e 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, porque o acórdão recorrido permitiu enriquecimento sem causa do compromissário comprador que permaneceu na posse do imóvel sem pagar taxa de fruição Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da jurisprudência do STJ quanto à cobrança de taxa de fruição/aluguéis pela ocupação do imóvel após a rescisão, indicando como paradigmas o AgRg no REsp n. 887.516/DF, AgInt no REsp n. 1.881.300/SP, REsp n. 1.854.120/PR e AgInt no REsp n. 1.996.109/SP, nos quais se reconhece a indenização pela ocupação do imóvel para evitar enriquecimento sem causa, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação. Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e se restabeleça a sentença com a fixação de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, abatendo-se o valor correspondente do montante a ser restituído ao comprador; requer ainda o provimento do recurso para que se fixe a retenção e demais parâmetros de devolução e compensações nos termos do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso não merece seguimento por incidir a Súmula n. 7 do STJ e por ausência de prequestionamento; no mérito, sustenta a indevida taxa de fruição em promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo com construção superveniente, com base no REsp n. 2.113.745/SP, requerendo o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC (fls. 382-386). O recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em apelação, excluiu a taxa de fruição mensal e manteve a resolução contratual e a reintegração de posse. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, com pedido de devolução de valores pagos com retenção e fixação de taxa de fruição pela ocupação do imóvel. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau resolveu o contrato, determinou a reintegração de posse, fixou devolução de 80% dos valores pagos com correção e juros, autorizou compensações, condenou ao pagamento de benfeitorias e, em embargos de declaração, fixou taxa de fruição de 0,75% ao mês com abatimento do montante a restituir, além de honorários com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para excluir a taxa de fruição, mantendo a retenção de 20% dos valores pagos, a resolução contratual e a reintegração de posse, por inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e ausência de previsão contratual em lote não edificado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz dos arts. 884 do CC e 32-A da Lei n. 6.766/1979, é devida a taxa de fruição pelo uso de lote não edificado; e (ii) saber se o dissídio jurisprudencial autoriza o conhecimento do recurso especial quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a taxa de fruição em terreno não edificado, por ausência de enriquecimento sem causa. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para prejudicar o dissídio quando o acórdão recorrido coincide com a orientação consolidada desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. 2. Incidente a Súmula n. 83 do STJ, prejudica o dissídio jurisprudencial quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência dominante". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.541.026/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023; STJ, AREsp n. 2.662.553/CE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025; STJ, AREsp n. 2.760.737/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025.