STJ REsp 2221764

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. IRDR. SOBRESTAMENTO INDEFERIDO. ARTS. 926, 927, 982 E 985 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO. ART. 314 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO SEM USO EFETIVO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10% DENTRO DE PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que confirmou a rescisão contratual com devolução de 90% das parcelas, afastou taxa de fruição, limitou retenção a 10%, fixou irretroatividade da Lei nº 13.786/2018 e determinou restituição imediata e em parcela única. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 926, 927, 982 e 985 do CPC por ausência de sobrestamento em razão de IRDR; (ii) a sentença é nula à luz do art. 314 do CPC; (iii) é possível reformar os critérios de devolução, retenção e taxa de fruição. 3. A suspensão por IRDR se dá nos limites fixados no próprio incidente; estando o caso fora do alcance do sobrestamento, não há violação dos arts. 926, 927, 982 e 985 do CPC. A nulidade do art. 314 do CPC não se configura quando se afasta, de forma fundamentada, a obrigatoriedade de suspensão. 4. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores à sua vigência. A cobrança de taxa de fruição exige uso efetivo do imóvel, o que não se comprovou. A restituição é imediata e em parcela única conforme a Súmula 543/STJ. A retenção de 10% se mantém dentro de parâmetro jurisprudencial. A revisão do contexto fático atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por FFR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (FFR), contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, assim ementado: "EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO À JURISPRUDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação cível interposto por empresa vendedora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos da compradora. Na origem, celebrou-se contrato de compra e venda de lote urbano em 2011, e a compradora pleiteou a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, alegando onerosidade excessiva e abusividade de cláusulas contratuais. O juízo de primeira instância determinou a devolução de 90% dos valores pagos, afastando a incidência da taxa de fruição e aplicando percentuais de retenção inferiores aos estipulados contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões centrais em discussão: (i) Definir se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se aplica a contratos firmados antes de sua vigência; (ii) Verificar a validade do percentual de retenção fixado na sentença em caso de rescisão contratual; (iii) Examinar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição quando o lote urbano não foi utilizado pela compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito e ao princípio da irretroatividade da lei, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 4. A retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do comprador deve observar parâmetros jurisprudenciais que variam entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo vedados percentuais excessivos que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. A retenção de 10% fixada na sentença mostra-se adequada, considerando a relação de consumo e a vulnerabilidade do comprador. 5. A cobrança da taxa de fruição é indevida quando o lote urbano não foi efetivamente utilizado pelo comprador, pois inexiste proveito econômico. Cabe ao vendedor demonstrar o uso ou fruição do bem, o que não foi comprovado nos autos. 6. Quanto à forma de devolução, o STJ tem entendimento pacífico de que, na hipótese de rescisão contratual, as parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas imediatamente e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada. 7. Mantém-se a condenação de ambas as partes ao pagamento proporcional das custas e honorários advocatícios, na proporção da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil (CPC), com majoração de honorários em 2% em razão do desprovimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito e ao princípio da irretroatividade da lei. 2. É válida a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual, desde que dentro dos limites estabelecidos pela jurisprudência (10% a 25%), sendo vedada a imposição de percentuais abusivos. 3. A cobrança de taxa de fruição é indevida em contratos de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado quando o comprador não usufruiu do imóvel. 4. A restituição de valores pagos em contratos de promessa de compra e venda deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ." (e-STJ, fls. 413/415) Os embargos de declaração de FFR foram rejeitados. Nas razões do apelo nobre, interposto com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, FFR apontou (1) violação dos arts. 926, 927, 982 e 985 do CPC, por entender que a apelação foi julgada sem o devido sobrestamento decorrente do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000, ainda pendente, gerando desuniformidade e insegurança; (2) nulidade da sentença à luz do art. 314 do CPC, por ter sido proferida durante período em que, segundo sustenta, vigoraria a determinação de suspensão em razão do IRDR. Houve apresentação de contrarrazões por DENISE PICCOLI DE PAULA CAVALCANTE defendendo a inadmissibilidade e, no mérito, a correção do acórdão, especialmente quanto à inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 aos contratos anteriores e à inexistência de tese vinculante definitiva no IRDR (e-STJ, fls. 508/517). O apelo nobre foi admitido na origem. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. IRDR. SOBRESTAMENTO INDEFERIDO. ARTS. 926, 927, 982 E 985 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO. ART. 314 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO SEM USO EFETIVO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10% DENTRO DE PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que confirmou a rescisão contratual com devolução de 90% das parcelas, afastou taxa de fruição, limitou retenção a 10%, fixou irretroatividade da Lei nº 13.786/2018 e determinou restituição imediata e em parcela única. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 926, 927, 982 e 985 do CPC por ausência de sobrestamento em razão de IRDR; (ii) a sentença é nula à luz do art. 314 do CPC; (iii) é possível reformar os critérios de devolução, retenção e taxa de fruição. 3. A suspensão por IRDR se dá nos limites fixados no próprio incidente; estando o caso fora do alcance do sobrestamento, não há violação dos arts. 926, 927, 982 e 985 do CPC. A nulidade do art. 314 do CPC não se configura quando se afasta, de forma fundamentada, a obrigatoriedade de suspensão. 4. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores à sua vigência. A cobrança de taxa de fruição exige uso efetivo do imóvel, o que não se comprovou. A restituição é imediata e em parcela única conforme a Súmula 543/STJ. A retenção de 10% se mantém dentro de parâmetro jurisprudencial. A revisão do contexto fático atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido.