STJ REsp 2238188

RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CIPASA MARÍLIA MAR2 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e COUTO ROSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE2 LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO, NÃO EDIFICADO, ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). INICIATIVA DO COMPRADOR. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA. DIVERGÊNCIAS EM RELAÇÃO À INCIDÊNCIA DA TESE FIXADA NO TEMA 1095 DO STJ. PERCENTUAL A SER DEVOLVIDO, EXIGIBILIDADE DE TAXA DE FRUIÇÃO E RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA PELAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. EQUACIONAMENTO, NESTA INSTÂNCIA, DE ACORDO COM OS PRECEDENTES DA JURISPRUDÊNCIA. 1. Ação julgada procedente em primeira instância, para impor devolução de 90% do valor pago. 2. Recurso das rés acolhido em parte, para limitar a devolução a 80% e autorizar a retenção, pelas rés, de eventuais valores correspondentes às obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel. 3. Razões de decidir da Turma Julgadora: 3.1. Compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Inexistência de registro do contrato no cartório de registro de Imóveis, como prevê o art. 23 da Lei n. 9.514/1997. Circunstância que induz inaplicabilidade da tese firmada no Tema 1095 do STJ. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. 3.2. Contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Rescisão por iniciativa da compradora. A empresa vendedora pode reter 20% a título de retribuição pelo período de ocupação e reembolso dos prejuízos derivadas da frustração do negócio. Retenção que engloba todas as despesas. Solução que não viola o Código de Defesa do Consumidor porque observado o princípio da razoabilidade. 3.3. Autorizada a retenção, pelas rés, de eventuais valores correspondentes às obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel, como tributos e contribuições, que forem de responsabilidade da compradora pelo período em que manteve a posse do lote objeto da demanda. 3.4. Não cabe a condenação da taxa de fruição porque se trata de lote não edificado. 4. Recurso das rés parcialmente provido. Sentença reformada em parte." (e-STJ fl s. 442/443) Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 457/463). No recurso especial, as recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 26, 27 da Lei nº 9.514/1997 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes. Assim, afirma que não há falar em rescisão contratual, senão nos termos da Lei nº 9.514/1997. Após as contrarrazões (e-STJ fls. 496/502), o recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA. 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Recurso especial não provido.