STJ AREsp 2607748

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, DEVOLUÇÃO INTEGRAL E CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que inadmitiu o recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e negou seguimento conforme o art. 1.030, I, b, do CPC em razão da incidência do Tema n. 971 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda c/c restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, com valor da causa de R$ 21.616,12. 3. A sentença julgou procedente a rescisão contratual e determinou a restituição integral em parcela única. A Corte estadual manteve a sentença, apenas ajustando a base dos honorários. II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve decisão surpresa por julgamento antecipado sem análise do pedido de prova oral, em violação dos arts. 9º e 10 do CPC; (ii) saber se inexistiu atraso e se é indevida a cláusula penal, em violação dos arts. 393 e 399 do CC; (iii) saber se há culpa exclusiva de terceiros, nos termos do art. 12, § 3º, III, do CDC; (iv) saber se a comissão de corretagem não deve ser devolvida, à luz dos arts. 722 e 724 do CC; e (v) saber se a retenção do IPTU evita enriquecimento sem causa, segundo os arts. 884 a 886 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A pretensão recursal demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de premissas fáticas (atraso, culpa do vendedor, ausência de fruição e suficiência da prova), o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Quanto à cláusula penal, a decisão de origem aplicou o art. 1.030, I, b, do CPC por conformidade com o Tema n. 971 do STJ; eventual equívoco deve ser impugnado por agravo interno no Tribunal local, conforme art. 1.030, § 2º, do CPC e jurisprudência desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o recurso demanda interpretação contratual e revolvimento do conjunto fático-probatório. 2. Aplica-se o art. 1.030, I, b, do CPC quando o acórdão recorrido está em consonância com tese firmada em recurso repetitivo, sendo cabível agravo interno no Tribunal de origem". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 9º, 10, 1.030, § 2º, 1.030, I, b; Código Civil, arts. 393, 399, 722, 724, 884, 885, 886; Código de Defesa do Consumidor, art. 12, § 3º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, RCD no ARE no RE no AREsp n. 2.157.027/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgados em 13/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.200.316/AP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.224.055/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.031.322/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Quanto à arguição de violação dos arts. 393 e 399 do Código Civil, no que concerne à cláusula penal, negou seguimento com fundamento no art. 1.030, I, b, do CPC, em virtude da incidência do Tema n. 971 do STJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em apelação cível, nos autos de ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda c/c restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais. O julgado foi assim ementado (fl. 486): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. LOTE VAGO. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. MULTA PENAL. TEMA N. 917 DO STJ. NÃO CONDENAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. TEMA N. 1.076 DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Sendo o juiz o destinatário das provas, é ele quem deverá aferir se as que já foram produzidas são suficientes para a formação de seu convencimento, razão pela qual não há falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. 2. Comprovado que as obras de pavimentação do loteamento não foram concluídas dentro do tempo estabelecido no contrato, assiste ao promitente comprador o direito à resolução contratual, nos termos do artigo 475 do CC. 3. Ante a culpa exclusiva das vendedoras, relativamente ao descumprimento dos termos pactuados, já que o contrato de compra e venda foi rescindido em razão de o imóvel não ter sido completamente entregue no tempo aprazado, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pela compradora, integralmente, consoante a Súmula 543 do STJ. 4. Não há falar-se em retenção a título de ITU e IPTU porque elas possuem natureza de obrigação propter rem, incidindo em função do imóvel, sendo que não se pode impor ao promitente comprador uma obrigação imposta pelo arbítrio da construtora em transferir o respectivo ônus sem que a parte consumidora tenha tido a posse ou qualquer possibilidade de usufruir das vantagens da coisa. 5. Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 7. A fixação dos honorários advocatícios deve considerar a ordem de preferência estabelecida do art. 85 do CPC e, havendo condenação, é sobre este valor que deve ser arbitrada. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos: a) 9º e 10 do Código de Processo Civil, porque houve decisão surpresa ao julgar antecipadamente a lide sem análise do pedido de prova oral; b) 393 e 399 do Código Civil, já que não houve atraso na entrega do asfaltamento das vias e não deve incidir cláusula penal contra a recorrente; c) 12, §3º, III do Código de Defesa do Consumidor, pois o atraso para a entrega do empreendimento decorreu de culpa exclusiva de terceiros (Ministério Público, SEMAD e SANEAGO), o que afasta a responsabilidade do fornecedor; d) 722 e 724, do Código Civil, porquanto a comissão de corretagem remunera serviço efetivamente prestado e não deve ser devolvida; e e) 884 a 886 do Código Civil, visto que a retenção do IPTU é necessária para evitar enriquecimento sem causa. Defende ainda a retenção de taxa de fruição do imóvel, da cláusula penal, de despesas administrativas, IPTU e comissão de corretagem, em razão da resolução contratual decorrer de fato imputado ao consumidor adquirente. Requer o provimento do recurso, com reforma do acórdão recorrido, para reconhecer o fortuito externo e a culpa exclusiva de terceiros, permitir retenções contratuais e legais (fruição, cláusula penal, despesas administrativas, IPTU e comissão de corretagem) e afastar a devolução integral. Contrarrazões às fls. 544-549. É o relatório. EMENTA DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, DEVOLUÇÃO INTEGRAL E CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que inadmitiu o recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e negou seguimento conforme o art. 1.030, I, b, do CPC em razão da incidência do Tema n. 971 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda c/c restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, com valor da causa de R$ 21.616,12. 3. A sentença julgou procedente a rescisão contratual e determinou a restituição integral em parcela única. A Corte estadual manteve a sentença, apenas ajustando a base dos honorários. II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve decisão surpresa por julgamento antecipado sem análise do pedido de prova oral, em violação dos arts. 9º e 10 do CPC; (ii) saber se inexistiu atraso e se é indevida a cláusula penal, em violação dos arts. 393 e 399 do CC; (iii) saber se há culpa exclusiva de terceiros, nos termos do art. 12, § 3º, III, do CDC; (iv) saber se a comissão de corretagem não deve ser devolvida, à luz dos arts. 722 e 724 do CC; e (v) saber se a retenção do IPTU evita enriquecimento sem causa, segundo os arts. 884 a 886 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A pretensão recursal demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de premissas fáticas (atraso, culpa do vendedor, ausência de fruição e suficiência da prova), o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Quanto à cláusula penal, a decisão de origem aplicou o art. 1.030, I, b, do CPC por conformidade com o Tema n. 971 do STJ; eventual equívoco deve ser impugnado por agravo interno no Tribunal local, conforme art. 1.030, § 2º, do CPC e jurisprudência desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o recurso demanda interpretação contratual e revolvimento do conjunto fático-probatório. 2. Aplica-se o art. 1.030, I, b, do CPC quando o acórdão recorrido está em consonância com tese firmada em recurso repetitivo, sendo cabível agravo interno no Tribunal de origem". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 9º, 10, 1.030, § 2º, 1.030, I, b; Código Civil, arts. 393, 399, 722, 724, 884, 885, 886; Código de Defesa do Consumidor, art. 12, § 3º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, RCD no ARE no RE no AREsp n. 2.157.027/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgados em 13/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.200.316/AP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.224.055/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.031.322/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023.