STJ AREsp 2773261

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência. 4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%. 6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por incidência dos óbices da Súmula n. 5 do STJ, da Súmula n. 7 do STJ, por estar o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial pela alínea c, diante dos impedimentos reconhecidos na alínea a. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 410. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul em apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. O julgado foi assim ementado (fls. 263-264): EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AFASTADO - NÃO COMPROVADA A ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA BENEFICIÁRIA - PARCIAL PROCEDÊNCIA DA DEMANDA NA ORIGEM - ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 - APLICABILIDADE RECONHECIDA - RETENÇÃO DE VALORES CONFORME O POSICIONAMENTO ASSENTADO NO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO - PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM - ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO - DESPESAS COM IPTU - RESPONSABILIDADE QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - PREQUESTIONAMENTO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Para a revogação da assistência judiciária gratuita é imprescindível que fique constatada a alteração da capacidade financeira da parte beneficiária, ônus que incumbe ao impugnante, sem o que afasta-se o pleito de revogação da benesse. Quando o contrato de compra e venda for firmado anteriormente à vigência da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/18) mas o seu termo aditivo for celebrado após a entrada em vigor do referido diploma legal, indicando expressamente a sua aplicação, evidente a sua incidência na hipótese concreta. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados pelo comprador em caso de rescisão contratual, no importe de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança de taxa de fruição. A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão contratual. Existindo sucumbência recíproca entre as partes, deve-se observar o teor do art. 86, do CPC, de modo que, havendo a reforma da sentença, necessária se mostra a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 287): EMENTA - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL - ERRO MATERIAL VERIFICADO - OMISSÃO QUANTO À ALEGADA COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. Nos termos do artigo 1.022, do CPC/2015, cabem embargos de declaração para esclarecer obscuridade, eliminar contradição ou suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, ou corrigir erro material. Supre-se o erro material reconhecido, sem modificação do julgado. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 926, do Código de Processo Civil, porque o Tribunal de origem teria decidido em desarmonia com a jurisprudência do STJ ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos; b) 389, 402 e 412, do Código Civil, já que o acórdão recorrido teria desconsiderado a função indenizatória e cominatória da cláusula penal e a recomposição dos prejuízos, pleiteando a fixação da retenção em 25% dos valores pagos. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a retenção contratual deveria permanecer em 20% sobre os valores efetivamente pagos e que o parâmetro de 25% não seria automático, divergiu do entendimento do REsp 1.723.519/SP e de julgados monocráticos que aplicaram a Súmula n. 568 do STJ. Requer o provimento do recurso para que se fixe a retenção em 25% dos valores pagos, com base no padrão-base da Segunda Seção e na tese dos EAg 1.138.183/PE; requer ainda o provimento do recurso para que se reconheça a relevância presumida do tema, a observância do art. 926 do CPC e a aplicação dos arts. 389, 402 e 412 do Código Civil. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 385. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência. 4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%. 6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.