STJ AREsp 3022538

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESCISÃO CONTRATUAL E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial, com óbices referentes ao reexame de fatos e provas e à insuficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia diz respeito à ação ordinária de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, com restituição de 90% dos valores pagos e devolução da comissão de corretagem. O valor da causa foi fixado em R$ 18.942,04. 3. A sentença julgou procedente a rescisão, condenou à restituição de R$ 10.275,87 e à devolução de R$ 7.524,40 por corretagem, fixando honorários de 20% sobre o valor da condenação. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para limitar a responsabilidade da intermediadora à restituição da corretagem, manter a devolução por ausência de informação prévia e contratação livre, fixar retenção entre 10% e 25%, correção desde cada desembolso, juros desde o trânsito em julgado, e redimensionar os ônus para manter honorários de 20% apenas sobre a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes e conclusão do negócio, à luz do art. 725 do Código Civil; (ii) saber se os honorários e a distribuição da sucumbência foram fixados em conformidade com os arts. 85, § 2º, I-III, e 86, do Código de Processo Civil; (iii) saber se houve desatenção ao art. 927, III, do Código de Processo Civil quanto à observância de tese repetitiva sobre o repasse da corretagem; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame das premissas fáticas sobre o dever de informação, a contratação do corretor e o resultado útil da intermediação, o que impede a revisão da restituição da corretagem. 7. A revisão do percentual de honorários e da distribuição da sucumbência também demanda revolvimento do conjunto fático-probatório e dos critérios concretos, o que atrai a Súmula n. 7 do STJ. 8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido alinhou-se ao repetitivo que condiciona a validade do repasse da corretagem à prévia informação do preço total com destaque da comissão. 9. A alegação de dissídio jurisprudencial está prejudicada por ausência de cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame das premissas fáticas dos autos. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ. 3. O dissídio jurisprudencial não se configura sem o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 725; CPC, arts. 85, § 2º, I-III, 86, 927, III, 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, Recurso especial n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 1.307-1.310. O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo em apelação cível nos autos de ação ordinária. O julgado foi assim ementado (fls. 1.020-1.022): APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RECURSO DE LPS ESPÍRITO SANTO - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONDUTAS INDIVIDUALIZADAS - SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO - FALHA NOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NÃO ALEGADA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA ABUSIVA - AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - SERVIÇO NÃO CONTRATADO - APELAÇÃO CÍVEL E PARCIALMENTE PROVIDA - RECURSO DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA. E OUTRA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECEDORES - ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 25, §1º, DA LEI N. 8.078/90 - PERCENTUAL A SER RETIDO PELA CONSTRUTORA - PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% - ABUSIVIDADE - FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DATA DO DESEMBOLSO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA N. 1.002 DO STJ - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CARACTERIZADA - DESCABIDA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS - VERBA ADVOCATÍCIA FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO - APELAÇÃO CÍVEL DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO E OUTRA CONHECIDA E DESPROVIDA. Apelação cível de LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis Ltda. 1) Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como "de adesão", não deve incidir a regra de responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista. 2) Se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido. 3) Não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto, isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da comissão de corretagem, merece ser acolhida a argumentação recursal a fim de afastar a sua condenação, de forma solidária, à devolução de percentual sobre o valor pago pelos autores, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da comissão de corretagem. 4) O preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, "f", que caberia ao promissário comprador "o pagamento diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão". 5) Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado que foram previamente informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da taxa de corretagem e, a duas, porque não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado. 6) Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1ª apelante de que "recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do empreendimento ", assim descortinando que a contratação dos serviços da 1ª apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada. 7) Apelação cível de LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis conhecida e parcialmente provida. Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A. 8) A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem. 9) Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, por constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora. 10) É abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum, o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo prevalecer a orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser retido, da flutuação entre 10% e 25%. 11) É considerada razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador. 12) Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador. 13) Em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002). 14) Os demandantes formularam, fundamentalmente, três pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (iii) restituição dos valores por eles desembolsados, inclusive, a comissão de corretagem; de tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo, por ter sido determinada a devolução parcial do montante pago, o que confirma sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único). 15) A aplicação do princípio da causalidade não favorece as apelantes por terem os autores buscado uma solução amigável na via administrativa, conforme mensagens eletrônicas acostadas aos autos, das quais é possível depreender que o insucesso das tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que resultou o ajuizamento desta ação. 16) Apelação cível interposta por Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A conhecida e desprovida. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 1.167): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL - ALEGADA OMISSÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE MÁCULA A SER SANADA - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA - REFLEXOS NA SUCUMBÊNCIA - NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - ALEGADO DECAIMENTO DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO NÃO CARACTERIZADO - RECONHECIDA OMISSÃO NO QUE SE REFERE À SUCUMBÊNCIA - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDOS. 1) O documento que, de acordo com a embargante, comprova terem os autores/ embargados sido informados do valor correspondente à taxa de comissão de corretagem, do preço total do imóvel e da responsabilidade de arcarem com a remuneração dos serviços de intermediação imobiliária, nem sequer ostenta assinatura dos autores/embargados e dele consta o preço total de R$ 144.700,00 (cento e quarenta mil e setecentos reais), estando aí embutida a taxa de corretagem (R$ 7.524,40), ao passo que o contrato celebrado com as demais requeridas só informa o preço do qual teriam sido cientificados, a saber, de R$ 137.175,60 (cento e trinta e sete mil, cento e setenta e cinco reais e sessenta centavos). 2) Em reforço, a ausência de prévia informação do preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor da taxa de corretagem, não foi o único fundamento adotado no julgamento para manter a condenação da embargante, por ter sido acrescido o fato de os autores/embargados não terem contratado profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado. 3) A sentença condenou as três empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento da verba honorária de 20% sobre o valor da condenação, que abarcava a quantia correspondente ao percentual de 90% a ser restituído (R$ 10.275,87) e a taxa de corretagem (R$ 7.524,40). Com o desfecho do julgamento, a condenação solidária da embargante limitou-se à restituição da taxa de corretagem, de modo que sobre o respectivo valor deverá incidir a verba sucumbencial (20%), não havendo que se falar em decaimento de parte mínima do pedido. 4) Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 725 do Código Civil, porque a comissão de corretagem seria devida com a aproximação das partes e a conclusão útil do negócio; b) 927, III, do Código de Processo Civil, já que teria havido desatenção à tese repetitiva sobre repasse da corretagem condicionado à informação prévia do preço total com destaque da comissão; c) 85, § 2º, I, III, e 86 do CPC, porque os honorários fixados em 20% não observariam os critérios legais. Requer o provimento do recurso com a reforma do acórdão recorrido para que julgue improcedente os pedidos formulados em face da ora recorrente, invertendo-se os ônus de sucumbência. Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo deve ser desprovido e requer a condenação da agravante por litigância de má-fé com aplicação de multa. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESCISÃO CONTRATUAL E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial, com óbices referentes ao reexame de fatos e provas e à insuficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia diz respeito à ação ordinária de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, com restituição de 90% dos valores pagos e devolução da comissão de corretagem. O valor da causa foi fixado em R$ 18.942,04. 3. A sentença julgou procedente a rescisão, condenou à restituição de R$ 10.275,87 e à devolução de R$ 7.524,40 por corretagem, fixando honorários de 20% sobre o valor da condenação. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para limitar a responsabilidade da intermediadora à restituição da corretagem, manter a devolução por ausência de informação prévia e contratação livre, fixar retenção entre 10% e 25%, correção desde cada desembolso, juros desde o trânsito em julgado, e redimensionar os ônus para manter honorários de 20% apenas sobre a taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes e conclusão do negócio, à luz do art. 725 do Código Civil; (ii) saber se os honorários e a distribuição da sucumbência foram fixados em conformidade com os arts. 85, § 2º, I-III, e 86, do Código de Processo Civil; (iii) saber se houve desatenção ao art. 927, III, do Código de Processo Civil quanto à observância de tese repetitiva sobre o repasse da corretagem; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame das premissas fáticas sobre o dever de informação, a contratação do corretor e o resultado útil da intermediação, o que impede a revisão da restituição da corretagem. 7. A revisão do percentual de honorários e da distribuição da sucumbência também demanda revolvimento do conjunto fático-probatório e dos critérios concretos, o que atrai a Súmula n. 7 do STJ. 8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido alinhou-se ao repetitivo que condiciona a validade do repasse da corretagem à prévia informação do preço total com destaque da comissão. 9. A alegação de dissídio jurisprudencial está prejudicada por ausência de cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame das premissas fáticas dos autos. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ. 3. O dissídio jurisprudencial não se configura sem o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 725; CPC, arts. 85, § 2º, I-III, 86, 927, III, 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, Recurso especial n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016.