STJ AREsp 2791482

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. A Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária, pois sua ratio decidendi está vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, que possui normas mais protetivas para partes vulneráveis, não sendo aplicável ao Sistema Financeiro Imobiliário. 2. Não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante, pois o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade. 3. A alienação fiduciária regularmente registrada produz efeitos erga omnes, e a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário é ineficaz perante este, conforme o art. 29 da Lei 9.514/1997. 4. A decisão recorrida violou o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, desconsiderando a natureza da alienação fiduciária e os requisitos formais para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com inversão dos ônus da sucumbência. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por RANDON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA. A SÚMULA 308 DO STJ FOI EDITADA COM INTUITO DE PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE CELEBRA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM A CONSTRUTORA E, MESMO QUITANDO O PREÇO AJUSTADO, DEPARA-SE COM A EXISTÊNCIA DE UM GRAVAME SOBRE O BEM, DECORRENTE DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A EDIFICADORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE CONCEDEU CRÉDITO PARA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CONQUANTO O PRESENTE CASO DIGA RESPEITO À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, AS DIFERENÇAS ESTABELECIDAS ENTRE ESTA E O INSTITUTO DA HIPOTECA NÃO SÃO SUFICIENTES PARA AFASTAR A APLICAÇÃO DO ENUNCIADO, POR ANALOGIA. PRECEDENTES. SENTENÇA CONFIRMADA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME." (e-STJ, fls. INFORMAÇÃO NÃO LOCALIZADA) Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (e-STJ, fls. 572-573) e, em reapreciação determinada pela Superior Instância, foram posteriormente acolhidos para sanar omissão, sem efeito modificativo (e-STJ, fl. 725). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 489, § 1º, V, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, porque teria havido negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação específica, ao aplicar-se por analogia a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça sem demonstrar aderência ao caso concreto e sem enfrentar teses e dispositivos legais invocados; (ii) arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997, pois teria sido desconsiderada a natureza da alienação fiduciária, que transferiria ao credor a propriedade resolúvel e exigiria registro para eficácia erga omnes, de modo que a decisão que cancelou o gravame contrariaria a disciplina legal da garantia fiduciária; (iii) art. 29 da Lei 9.514/1997, porque a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário seria ineficaz perante este, razão pela qual a decisão teria violado a exigência legal de anuência para transmissão de direitos sobre o imóvel fiduciariamente alienado; (iv) art. 221 do Código Civil, haja vista que os efeitos do instrumento particular perante terceiros dependeriam de registro público, de modo que a oponibilidade da promessa de compra e venda à credora fiduciária seria indevida sem o registro; (v) arts. 31-A, § 12, e 32, caput e § 2º, da Lei 4.591/1964, pois a contratação e a constituição de garantias em favor do credor fiduciário não lhe transfeririam obrigações do incorporador, e a negociação de unidades somente poderia ocorrer após o registro da incorporação, o que indicaria violação ao regime legal da incorporação imobiliária e (vi) arts. 104, III, e 108 do Código Civil, porque a forma exigida para validade e eficácia de negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis teria sido inobservada, sustentando-se que a promessa de compra e venda sem a forma adequada e sem escritura pública, quando necessária, não produziria efeitos perante terceiros. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 790-793). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. A Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária, pois sua ratio decidendi está vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, que possui normas mais protetivas para partes vulneráveis, não sendo aplicável ao Sistema Financeiro Imobiliário. 2. Não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante, pois o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade. 3. A alienação fiduciária regularmente registrada produz efeitos erga omnes, e a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário é ineficaz perante este, conforme o art. 29 da Lei 9.514/1997. 4. A decisão recorrida violou o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, desconsiderando a natureza da alienação fiduciária e os requisitos formais para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com inversão dos ônus da sucumbência.