STJ AREsp 1858336

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. Configura omissão relevante, em violação ao art. 1.022 do CPC, a ausência de análise pelo Tribunal de origem acerca da aplicação das cláusulas contratuais e da possibilidade de retenção superior a 10%. 2. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, por se tratar de montante adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato. 3. Diante da omissão verificada e por se tratar de matéria eminentemente de direito, compete a esta Corte Superior fixar o percentual de retenção adequado ao caso concreto. 4. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TERRADRINA CONSTRUÇÕES LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado: "APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEMANDA PROPOSTA APÓS O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA CONSTRUTORA. MULTA COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. 1. O colendo STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por lei própria, mas sobre ele também incide o CDC, "que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva" (REsp 1.006.765). 2. A alegação da incorporadora de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito e força maior, em razão da necessidade de paralisação da obra - pois o empreendimento em construção estaria próximo à linha de transmissão de energia de propriedade da CELG, o que promoveria situação de risco a terceiros e comprometeria a operacionalidade da linha -, não se justifica, pois o período de tolerância se justifica, exatamente, diante da possibilidade de tais imprevistos, passíveis de ocorrer em construções de grande porte. 3. Se a demanda foi proposta após o adimplemento da obrigação por parte da construtora, ainda que esta a tenha cumprido em atraso, é possível a aplicação da multa compensatória. 4. No que se refere ao termo inicial de incidência dos juros de mora, o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça é no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, tal encargo deve incidir a partir da citação. 5. Apelo da requerida não provido. Recurso da parte autora parcialmente provido." (e-STJ, fls. 575-576) Os embargos de declaração opostos por TERRADRINA CONSTRUÇÕES LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 616-620). Os embargos de declaração opostos pelos autores foram parcialmente acolhidos para sanar omissão, sem alteração do resultado do julgamento (e-STJ, fls. 616-620). Em seu recurso especial, a recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 1.022 do CPC, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto à análise de argumentos relevantes, especialmente sobre a aplicação do princípio do pacta sunt servanda e a validade das cláusulas contratuais que previam retenção de valores superiores a 10%. (ii) art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC, pois o acórdão recorrido não teria enfrentado todos os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, tampouco teria demonstrado a distinção ou superação de precedentes invocados pela parte. (iii) arts. 421, 408, 409 e 418 do Código Civil, pois o acórdão teria desconsiderado a validade das cláusulas contratuais que previam a retenção de valores em caso de rescisão contratual, violando o princípio da autonomia da vontade e a função social do contrato. (iv) arts. 413 e 884 do Código Civil, pois a fixação da retenção em apenas 10% dos valores pagos seria desproporcional e contrária à jurisprudência do STJ, que admitiria retenções de até 25% em casos de distrato por culpa do comprador. (v) art. 105, III, "c", da Constituição Federal, pois haveria divergência jurisprudencial entre o TJDFT e o TJGO quanto ao percentual de retenção aplicável em casos de rescisão contratual, sendo que o TJGO teria fixado retenção de 20% em caso semelhante. Foram apresentadas contrarrazões pelos recorridos (e-STJ, fls. 639-645). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. Configura omissão relevante, em violação ao art. 1.022 do CPC, a ausência de análise pelo Tribunal de origem acerca da aplicação das cláusulas contratuais e da possibilidade de retenção superior a 10%. 2. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, por se tratar de montante adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato. 3. Diante da omissão verificada e por se tratar de matéria eminentemente de direito, compete a esta Corte Superior fixar o percentual de retenção adequado ao caso concreto. 4. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos.