STJ REsp 2232022

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi afastada, pois o recorrente não demonstrou de forma clara e específica quais pontos relevantes não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, configurando deficiência de fundamentação. 2. O procedimento de execução extrajudicial foi considerado regular, com base na presunção de veracidade da certidão cartorária e na ciência inequívoca do devedor quanto aos leilões, demonstrada pelo ajuizamento de ação antes da realização do primeiro leilão. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi reconhecida, mas o acórdão concluiu pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão contratual, privilegiando o princípio do pacta sunt servanda. A revisão dessa conclusão também demandaria reexame de provas. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GILDSON RODRIGUES DA COSTA, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 2ª Região, assim ementado (e-STJ, fls. 277-278): "AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. DÍVIDA VENCIDA. SUPOSTA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA A PURGA DA MORA. AFIRMAÇÃO QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA, DIANTE DAS AVERBAÇÕES CONSTANTES DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INFORMAÇÃO DE QUE O DEVEDOR FOI INTIMADO. CONSTITUIÇÃO EM MORA E NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA DÍVIDA NO PRAZO ASSINALADO. CERTIFICAÇÃO DO FATO PELO OFICIAL DO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS COM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CEF. AJUIZAMENTO DA PRESENTE DEMANDA MUITO ANTES DA REALIZAÇÃO DO 1º LEILÃO. INCONTROVERSA A CIÊNCIA PELO DEVEDOR DE QUE O ATO SERIA REALIZADO. AFASTADA A HIPÓTESE DE PURGA DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, CONFORME PREVISTO NO ARTIGO 26-A, §2º, QUE PERMITE A PURGAÇÃO DA MORA SOMENTE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência. 2. Nos termos da Lei 9.514/97, alterada pela Lei 13.465/2017, intimado o devedor para a satisfação da dívida vencida nos termos do § 1º do art. 26, o não pagamento ensejará a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Este, no prazo de 30 (trinta) dias contados da respectiva averbação no RGI, promoverá os públicos leilões para tentativa de alienação do bem, sendo que, entre a averbação da consolidação até a data do segundo leilão, nada impede que o mutuário, em querendo, utilizando-se de seu direito de preferência, adquira o imóvel pelo valor correspondente ao valor da dívida, conforme autorizado pelo §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97, não sendo mais possível a purgação da mora. 3. No que diz respeito à suposta ausência de notificação para a purga da mora, a afirmação demanda dilação probatória, diante das averbações constantes da matrícula do imóvel, havendo informação de que o agravante foi intimado. 4. Após a constituição em mora do devedor-fiduciante e não comprovado o pagamento da dívida no prazo assinalado pela legislação, o oficial do competente Registro de Imóveis certificou o fato e consolidou a propriedade em nome da CEF, como preconiza o art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997. Ainda que seja possível, em casos excepcionais, afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94, faz-se imprescindível a apresentação de provas robustas e concretas, aptas a infirmá-la, as quais não foram apresentadas pelo autor (TRF2 - AC 0024322-28.1994.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJ 21/05/2019). Nesse cenário, as alegações autorais, por ora, não encontram respaldo probatório, razão pela qual é inviável, neste momento processual, afastar a presunção de veracidade da certidão cartorária. 5. Quanto à alegação do agravante de que há nulidade no procedimento de execução extrajudicial do contrato, tendo em vista a ausência de comunicação quanto à data de realização dos leilões, cumpre observar que, dado o ajuizamento desta demanda em 16/05/2024 (74 dias antes da realização do 1º leilão), resta incontroversa a ciência pelo devedor de que o ato seria realizado. Nessa senda, não se mostra plausível, ao menos neste Juízo de cognição sumária, a suspensão dos leilões. 6. Necessário pontuar que a alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, e incluiu o artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como revogou o art. 39, II (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). Em suma, uma vez consolidada a propriedade em favor da Caixa, resta ao devedor tão somente a garantia do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida antes da realização do segundo leilão público, consoante prevê o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. Nesse particular, impõe-se a reforma da decisão agravada na parte em que assim dispõe: "No entanto, franqueio a parte autora proceder ao depósito judicial do valor da dívida, segundo valores da época em que a notificação pessoal deveria ter sido realizada, purgando assim a mora, devendo comprovar nos autos no prazo de 15 (quinze) dias. Realizado o depósito, intime-se imediatamente a parte ré para ciência e aferição do valor depositado." Isso porque, após a averbação da consolidação da propriedade, não é mais possível a purgação da mora, mas apenas o exercício do direito de preferência. 7. In casu, o próprio devedor assumiu ter passado à inadimplência, não conseguindo mais honrar com o pagamento das prestações mensais. Ora, estando inadimplente, a CEF tem respaldo legal para iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato (no caso pela Lei nº 9.514/97), não estando demonstrado o fumus boni iuris. 8. Com efeito, como o imóvel já teve a propriedade consolidada em favor da CEF, a única forma de a parte autora evitar a alienação a terceiros seria com o pagamento do montante integral da dívida vencida geradora da consolidação de propriedade do imóvel e acrescida das prestações posteriores até a data do pagamento, incluídos os encargos moratórios sobre estas parcelas e mais todas as despesas da execução e encargos administrativos, nos exatos termos do artigo 27, §2º-B, da Lei n.º 9.514/97. No entanto, não se verificou a disposição do ora agravante em adimplir a dívida nestes termos, com a finalidade de evitar a medida constritiva. 9. As alegações recursais de que a agravada não observou as formalidades legais no procedimento de execução extrajudicial levado a efeito constituem argumentos sem correspondência documental robusta a ensejar a análise da alegada inobservância neste momento processual e, por seu turno, à concessão da tutela liminar requerida. 10. As dificuldades financeiras enfrentadas pelo agravante, advindas posteriormente ao contrato, não constituem, por si só, razão suficiente para impor revisão unilateral de contrato livremente celebrado entre as partes, com redução das prestações, efetivamente transferindo, para a instituição financeira, todo o prejuízo decorrente da alteração da situação financeira do mutuário. 11. Eventual renegociação da dívida, no âmbito extrajudicial, estaria a critério das partes, ressaltando- se que o Poder Judiciário não tem poder de coerção quando se trata de renegociação. Isso porque não existe obrigação legal dirigida à CEF de rever o que foi pactuado com os demandantes, e qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00045813520134025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 12.5.2017). 12. Assim, com a ressalva quanto à impossibilidade do depósito franqueado pelo Juízo a quo ao agravante para fins de purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, não merece reparo, no mais, a decisão agravada, à vista dos elementos constantes do processo, sendo certo que as questões suscitadas devem ser analisadas na fase instrutória própria para qualquer conclusão. 13. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido." Os embargos de declaração opostos por GILDSON RODRIGUES DA COSTA foram rejeitados (e-STJ, fls. 301-302). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 1, III, e 5º, XXXV e LV, da Constituição, pois teria havido afronta à inafastabilidade da jurisdição e ao devido processo legal, sustentando que a execução extrajudicial e a restrição ao depósito judicial inviabilizariam o acesso à Justiça e a ampla defesa. (ii) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois teria ocorrido omissão e negativa de prestação jurisdicional no acórdão dos embargos de declaração, ao não enfrentar pontos essenciais suscitados para fins de prequestionamento. (iii) art. 50, §§ 2º e 4º, da Lei 10.931/2004, pois seria indevida a exigência de depósito do valor incontroverso como condição para a demanda, e, por relevante razão de direito e risco de dano irreparável, deveria ter sido dispensado o depósito. (iv) arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e arts. 31 e 32 do Decreto-lei 70/1966, pois teriam sido inobservadas as formalidades de intimação para purga da mora e comunicação dos leilões, além de se sustentar a inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial por violar contraditório e ampla defesa. (v) arts. 2º, 3º e 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 297 do STJ, pois seria aplicável o regime consumerista aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, com inversão do ônus da prova e possibilidade de revisão contratual por hipossuficiência e desequilíbrio. (vi) arts. 464 e 465 do Código de Processo Civil, pois teria havido cerceamento de defesa pela não realização de perícia contábil necessária para apurar prestações, índices aplicados e eventual anatocismo. (vii) arts. 783, 799 e 803, I, do Código de Processo Civil, pois o título executivo extrajudicial seria ilíquido, incerto e inexigível, com alegado excesso de execução e necessidade de nulidade do procedimento. (viii) arts. 421 e 422 do Código Civil, pois a boa-fé objetiva e a função social do contrato teriam sido violadas pela cobrança indevida e pela recusa de renegociação em contexto de onerosidade excessiva. (ix) art. 167, I, 21, e II, 12, da Lei 6.015/1973, pois deveria ter sido determinada a averbação, no Registro de Imóveis, da existência da ação para proteção de terceiros e eficácia erga omnes. Foram apresentadas contrarrazões pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pugnando pela inadmissão e, no mérito, pelo desprovimento do recurso especial (e-STJ, fls. 340-349). É o relatório. Decido. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi afastada, pois o recorrente não demonstrou de forma clara e específica quais pontos relevantes não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, configurando deficiência de fundamentação. 2. O procedimento de execução extrajudicial foi considerado regular, com base na presunção de veracidade da certidão cartorária e na ciência inequívoca do devedor quanto aos leilões, demonstrada pelo ajuizamento de ação antes da realização do primeiro leilão. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi reconhecida, mas o acórdão concluiu pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão contratual, privilegiando o princípio do pacta sunt servanda. A revisão dessa conclusão também demandaria reexame de provas. 4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.