STJ REsp 2225004

RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). PREVISÃO DO PAGAMENTO NO CONTRATO PADRÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. Precedentes. 3. Recurso especial a que se nega provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Helena Massako Okatsu e outros contra acórdão assim ementado (fls. 486-487): APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA - Sentença de procedência mantida - Licitude da cobrança - Posse demonstrada - Solução contrária ensejaria enriquecimento sem causa da parte requerida - Ademais, restou incontroversa a ciência do réu com a cobrança da taxa associativa - Vínculo estabelecido devidamente registrado perante o fólio real - Prova da relação material com o bem, surge o dever de arcar com referidas despesas - Precedentes - Recurso desprovido. Nas razões do recurso especial, os recorrentes alegam, em síntese, que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos legais: a) art. 5º, XX, da Constituição Federal; b) art. 2º, § 8º, 4º, § 4º, e 36-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.465/17; e c) art. 1.358-A do Código Civil. Sustentam que a cobrança de taxas associativas de manutenção e conservação de loteamento é inconstitucional, à luz do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal, quando não há adesão expressa ao ato constitutivo da associação. Argumentam que o imóvel foi adquirido pelo seu genitor em 1980, antes da criação da associação, e que não houve adesão formal por parte do proprietário ou dos herdeiros. Defendem que a ausência de anuência expressa inviabiliza a cobrança, conforme entendimento consolidado no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça. Os recorrentes também apontam divergência jurisprudencial em torno da interpretação da Lei 13.465/17 e da aplicação do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ, trazendo precedentes que corroboram a tese de que a cobrança de taxas associativas é indevida na ausência de adesão formal. Contrarrazões às fls. 1.023-1.029 nas quais a parte recorrida alega que o contrato-padrão do loteamento, devidamente registrado em cartório, vincula todos os adquirentes de imóveis, independentemente de adesão expressa. Sustenta que a cobrança das taxas é legítima e encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a validade de cláusulas contratuais registradas na matrícula do imóvel. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). PREVISÃO DO PAGAMENTO NO CONTRATO PADRÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. Precedentes. 3. Recurso especial a que se nega provimento.