STJ REsp 2243279

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa d e fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 5. Recurso especial conhecido e provido. RELATÓRIO Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI Examina-se recurso especial interposto por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/GO. Recurso especial interposto em: 3/10/2024. Concluso ao gabinete em: 6/11/2025. Ação: declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos, ajuizada por ANACIR MARTINS DE OLIVEIRA MARQUES e ANTÔNIO MARQUES DE ATAÍDES em face de VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Sentença: julgou procedentes os pedidos iniciais, para (i) resolver o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária referente ao lote localizado no Residencial Arco do Triunfo II, Rua 44, Quadra 7, Lote 5, Goianira - GO; (ii) declarar a nulidade da aplicação de multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança da taxa de fruição, bem como a previsão de devolução do saldo de forma parcelada; e (iii) condenar a parte ré à restituir aos autores o valor pago, em parcela única e de forma imediata (Súmula 543 do STJ), decotando-se do total o montante correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor já pago, a título de multa contratual.