STJ AREsp 2627148

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão contratual cumulada c om reintegração de posse e indenização. 2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, inadimplência dos compradores, construção de benfeitorias no imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias. 3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na utilização do imóvel pelos compradores. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual. 7. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. 8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, a ser apurado em liquidação de sentença. RELATÓRIO Cuida-se de recurso especial interposto por Douglas Evangelista da Silva e Kátia Cilandra Aparecida Luiz, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção. Consta dos autos que a Sociedade Mineira de Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização em face dos ora recorrentes, sob o fundamento de inadimplemento das parcelas ajustadas no contrato de promessa de compra e venda do lote nº 10, quadra 5, do Bairro San Remo, em Ribeirão das Neves/MG. A parte autora alegou que os promitentes compradores pagaram apenas 15 das 100 parcelas contratadas, pleiteando a rescisão do contrato, a restituição da posse e o pagamento de indenização pela fruição do bem, além da cláusula penal e multa . Os réus, ora recorrentes, apresentaram contestação sustentando a abusividade da cláusula penal de 20%, a inexistência de previsão contratual de indenização por fruição, e o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas. Postularam, ainda, a devolução das parcelas pagas com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, em parcela única. O acórdão recorrido reconheceu o direito dos compradores à restituição dos valores pagos, autorizando à vendedora a retenção da cláusula penal e de 1% ao mês pela fruição do imóvel, a partir da notificação de mora. A Turma Julgadora entendeu que a cláusula contratual previa expressamente a indenização por fruição e que, embora o contrato versasse sobre lote não edificado, restou comprovada a utilização do bem pelos recorrentes, que residiam em casa nele edificada, sendo devida, portanto, a verba compensatória. Os embargos foram rejeitados. Nas razões do presente recurso, os recorrentes alegam violação dos arts. 489, §1º, IV; 926; 927 e 1.022, II, do CPC, sustentando nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, além de divergência jurisprudencial sobre a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado. Aduzem que o Tribunal mineiro não apreciou a tese relativa à vedação do enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), pois o terreno objeto do contrato era vago e a casa foi construída com recursos próprios dos compradores, inexistindo proveito econômico que justificasse indenização pela posse. Pugnam, assim, pela cassação do acórdão recorrido por ausência de fundamentação ou, subsidiariamente, pela reforma do julgado, a fim de excluir a condenação à taxa de fruição, ou ao menos limitar sua incidência ao período anterior ao reconhecimento do direito de retenção É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão contratual cumulada c om reintegração de posse e indenização. 2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, inadimplência dos compradores, construção de benfeitorias no imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias. 3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na utilização do imóvel pelos compradores. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual. 7. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. 8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, a ser apurado em liquidação de sentença.