STJ REsp 2216863

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE COM PRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL PARA AFASTAR A TAXA DE FRUIÇÃO. INSURGÊNCIA DA VENDEDORA. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025). 2. A superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência consolidada desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pela promitente compradora, a qual arcou com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento da promissária vendedora, a qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). 3. Acórdão recorrido em consonância com a orientação firmada por esta Corte Superior. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno, interposto por DOBRADA URBANIZADORA SPE LTDA, contra decisão monocrática, de lavra deste signatário, acostada às fls. 590/594, e-STJ, que deu parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a incidência da taxa de fruição/ocupação, mantida a retenção de 20% dos valores pagos e as demais determinações do acórdão recorrido. O apelo nobre desafiava acórdão prolatado pela 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ): "AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS E ACESSÕES. Sentença de procedência. Insurgência de ambas as partes. Acolhimento em parte. Preliminar de nulidade rejeitada. Partes que devem ser repostas ao estado anterior independentemente de reconvenção. Inteligência da Súmula nº 03 deste E. Tribunal. Pedido para que seja afastada a indenização pelas benfeitorias, sob o argumento de falta de comprovação da regularidade perante os órgãos públicos que não será conhecido por se tratar de inovação recursal. Desistência da adquirente. Rescisão por culpa da autora. Incidência do CDC e das normas aplicáveis aos compromissos de compra e venda. Inaplicabilidade ao caso das disposições do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18. Retenção de 20% dos valores desembolsados que se mostra razoável e proporcional ao caso, para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento, bem como para recompensar a requerida pelos prejuízos decorrentes da rescisão. Afastamento da taxa de fruição que configuraria enriquecimento ilícito da autora, pois a despeito de se estar diante de venda de lote, deu-se o efetivo exercício da posse pela compradora, a qual erigiu sua residência no local. Taxa de fruição devida desde o início da edificação no lote até a efetiva desocupação. Para evitar, contudo, violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, de modo a não expor o consumidor a desvantagem excessiva, necessário que os descontos a serem promovidos pela requerida sejam limitados à perda total das parcelas. Precedente. Recursos providos em parte." Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram rejeitados pelo Tribunal a quo. Em suas razões de recurso especial, a recorrente DEZILDA DA SILVA apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação aos artigos 1.022, inc. II do CPC, artigos 413 e 884 do Código Civil, artigos 47, 51, inc. IV e 53, caput, do CDC, e artigos 489, §1º, inc. VI, 926 e 927, inc. IV, do CPC. Contrarrazões apresentadas. Admitido o recurso especial pela Presidência do Tribunal a quo. Por decisão monocrática (fls. 590/594, e-STJ), este signatário deu parcial provimento ao recurso especial, para afastar a incidência da taxa de fruição/ocupação, mantida a retenção de 20% dos valores pagos e as demais determinações do acórdão recorrido, inclusive quanto à sucumbência recíproca já reconhecida. No agravo interno, a ora recorrente, em suas razões de fls. 598/607, e-STJ, sustenta que: (a) a taxa de fruição foi considerada devida em razão do efetivo exercício da posse pela compradora, que realizou a construção de imóvel residencial no local (e-STJ Fl. 605); (b) a agravada construiu sua residência no lote objeto do contrato, usufruindo do bem de forma plena (e-STJ Fl. 605); (c) a agravante, além de impedida de comercializar o lote, será obrigada a lidar com um imóvel erigido por terceiros (e-STJ Fl. 605); e (d) afastar a taxa de fruição configuraria enriquecimento indevido da agravada (e-STJ Fl. 606). Impugnação às fls. 339/343, e-STJ. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE COM PRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL PARA AFASTAR A TAXA DE FRUIÇÃO. INSURGÊNCIA DA VENDEDORA. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025). 2. A superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência consolidada desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pela promitente compradora, a qual arcou com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento da promissária vendedora, a qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). 3. Acórdão recorrido em consonância com a orientação firmada por esta Corte Superior. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido.