STJ REsp 2193884

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A análise da necessidade de prova pericial para controvérsias técnicas sobre a execução das obras demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 2. A pandemia de COVID-19 e os entraves administrativos não foram considerados caso fortuito ou força maior,; configuram fortuito interno, que não exclui a responsabilidade da recorrente, conforme entendimento do Tribunal de origem e precedentes do STJ. 3. A Corte local concluiu pela existência de inadimplemento culposo da recorrente e pela correta distribuição do ônus probatório, entendimento que não pode ser revisto sem incursão no conjunto fático-probatório, vedada pela Súmula 7/STJ. 4. A obrigação de pagar o IPTU é de responsabilidade da vendedora até a entrega do imóvel ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 5. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "EMENTA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS Parcial procedência Lote Rescisão por iniciativa do comprador Contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia Alegação de prevalência da legislação especial Questão decidida pelo C. STJ, quando do julgamento do REsp. nº 1.891.498/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (tema nº 1.095) Fixação dos requisitos para prevalência da lei especial: registro do contrato no CRI, inadimplemento do comprador e constituição do adquirente em mora, na forma prevista nos arts. 26 e 27, da Lei Contrato não registrado na matrícula do imóvel Inexistência de inadimplemento do comprador Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 Prevalência do CDC Atraso na conclusão das obras de infraestrutura Descumprimento contratual caracterizado Pandemia da COVID-19 Decreto 10.282/2020 que estabeleceu como atividades essenciais o fornecimento de materiais de construção e a construção civil Caso fortuito e força maior não configurados Hipótese de fortuito interno, não excludente de responsabilidade Culpa da ré reconhecida Lei nº 14.118/2021 Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, sob pena de violação ao direito adquirido Exegese do art. 5º, inc. XXXVI, da CF, e do art. 6º, da LINDB Contrato firmado anteriormente à edição da referida lei Inaplicabilidade das alterações legislativas por ela introduzidas na Lei nº 6.766/79 Mora da ré caracterizada Multa contratual inversa Cabimento, nos termos do decidido pelo C. STJ no tema nº 971 Inexistência de pedido de condenação em lucros cessantes IPTU devido pelo adquirente somente a partir da efetiva imissão na posse do bem Cabimento da restituição Dano moral Ocorrência O descumprimento do contrato pela vendedora não gera, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável - Verificação, porém, de situação de grande angústia e sofrimento gerada pela não entrega do imóvel a ensejar a indenização "Quantum" fixado com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade em R$ 10.000,00 Ação procedente Sucumbência a cargo da requerida Honorários sucumbenciais majorados Recurso da ré improvido, provido o recurso adesivo do autor." (e-STJ, fls. 482-483) Não foram opostos embargos de declaração. Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 7º e 464, §1º, I, do Código de Processo Civil, pois teria havido controvérsia técnica sobre a execução das obras e os entraves administrativos, que exigiria prova pericial obrigatória, de modo que a ausência dessa prova configuraria cerceamento de defesa e nulidade do julgado. (ii) art. 393 do Código Civil, porque a pandemia de COVID-19 e os atos da administração pública (mudanças de diretrizes e mora da CIS) teriam caracterizado caso fortuito/força maior, afastando a responsabilidade da recorrente pelos atrasos e, por consequência, as condenações impostas. (iii) arts. 186, 402, 403, 421, 927 e 944 do Código Civil e art. 373, II, do Código de Processo Civil, uma vez que não teria havido inadimplemento culposo da recorrente, e a distribuição do ônus probatório teria sido desconsiderada, gerando condenações por danos materiais e multa contratual sem suporte legal. (iv) arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional, pois a obrigação de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) seria "propter rem" e recairia sobre o compromissário adquirente após a devida identificação cadastral e posse, tornando indevida a restituição determinada. Foram ofertadas contrarrazões (e-STJ, fls. 557-585). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A análise da necessidade de prova pericial para controvérsias técnicas sobre a execução das obras demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 2. A pandemia de COVID-19 e os entraves administrativos não foram considerados caso fortuito ou força maior,; configuram fortuito interno, que não exclui a responsabilidade da recorrente, conforme entendimento do Tribunal de origem e precedentes do STJ. 3. A Corte local concluiu pela existência de inadimplemento culposo da recorrente e pela correta distribuição do ônus probatório, entendimento que não pode ser revisto sem incursão no conjunto fático-probatório, vedada pela Súmula 7/STJ. 4. A obrigação de pagar o IPTU é de responsabilidade da vendedora até a entrega do imóvel ao adquirente, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 5. Recurso especial desprovido.