STJ AREsp 2645274

CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA N. 211/STJ. 1. A alegação de violação do art. 1.022 do CPC não foi objeto de irresignação no recurso especial, configurando inovação recursal vedada. 2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela descaracterização do regime de construção por administração, aplicando as normas do CDC, considerando a vulnerabilidade da autora em relação às rés, que possuem expertise e posição de superioridade. 3. A reforma do entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fática. 4. A ausência de exame da questão relativa à realização de leilão extrajudicial pelo tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, atrai a incidência da Súmula 211/STJ. 5. A ausência de novos subsídios capazes de alterar os fundamentos da decisão agravada justifica a manutenção do entendimento nela firmado. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA.., NEXUS HOTEL E RESIDENCES, contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, nos termos da seguinte ementa (fls. 4457): PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. AFASTADO. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado: APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. EMPREENDIMENTO "NEXUS HOTEL & RESIDENCES". 1. Restou incontroverso nos autos que a resolução do contrato se deu por iniciativa da autora, ainda no prazo para entrega. Pacífico entendimento jurisprudencial sobre esta matéria, sendo considerado razoável, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%. Percentual de 20% arbitrado na sentença que se mostra razoável e proporcional. 2. A jurisprudência do STJ é pacífica em reconhecer que a previsão contratual de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não configura óbice ao distrato, uma vez que o princípio da força vinculante dos contratos é temperado pela incidência da legislação consumerista. 3. Descaracterização do regime de construção por administração. Postura ativa adotada pela "Comissão de Representantes" somente após os fatos narrados na exordial, depois da propositura da demanda, em face da crise financeira que se abateu sobre o mercado e seus efeitos sobre o empreendimento. 4. Correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado. Danos morais não caracterizados. Reconhecimento da sucumbência recíproca. Exclusão do prazo dado na sentença para cumprimento da obrigação de pagar. 5. Desprovimento dos 1º e 3º recursos e provimento parcial do 2º recurso. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 4.057-4.059). A agravante alega, nas razões do agravo interno, violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, sustentando omissão no acórdão recorrido quanto à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e à incidência do regime de construção por administração (Lei n. 4.591/1964). Sustenta, outrossim, a inaplicabilidade de óbices sumulares: i) Súmula n. 5/STJ: afirma que não pretende "simples revisão interpretativa de cláusula contratual", mas a "aplicação das normas previstas no instrumento e decorrentes de lei", apontando como violados os arts. 32, § 2º, 50, 58 caput, 60 a 63 da Lei n. 4.591/1964; arts. 421, 422, 425 e 427 do Código Civil; art. 7º da Lei n. 13.874/2019; art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981; ii) Súmula n. 7/STJ: afirma que a controvérsia é de direito, relativa à negativa de vigência aos dispositivos acima e ao dissídio jurisprudencial, com prequestionamento, afastando revolvimento probatório; iii) Súmula n. 83/STJ: sustenta que há conflito com a orientação pacificada do STJ sobre obra por administração e leilão extrajudicial, de modo que não se aplica o verbete; iv) Súmula n. 211/STJ, pois haveria prequestionamento explícito das matérias (regime por administração, leilão do art. 63, irretratabilidade, ilegitimidade passiva, CDC inaplicável, correção monetária e juros), todas enfrentadas na origem. Argumenta que o CDC (Lei n. 8.078/1990) é inaplicável ao caso, por prevalência da lei especial (Lei n. 4.591/1964), invocando o princípio lex specialis derogat legi generali e doutrina citada, além de precedentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre apart hotel e regime de condomínio (fls. 4.472-4.474). Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contraminuta (fl 4.489-4.537). É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA N. 211/STJ. 1. A alegação de violação do art. 1.022 do CPC não foi objeto de irresignação no recurso especial, configurando inovação recursal vedada. 2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela descaracterização do regime de construção por administração, aplicando as normas do CDC, considerando a vulnerabilidade da autora em relação às rés, que possuem expertise e posição de superioridade. 3. A reforma do entendimento do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fática. 4. A ausência de exame da questão relativa à realização de leilão extrajudicial pelo tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, atrai a incidência da Súmula 211/STJ. 5. A ausência de novos subsídios capazes de alterar os fundamentos da decisão agravada justifica a manutenção do entendimento nela firmado. Agravo interno improvido.