STJ AREsp 2744538

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. ART. 14 DO CDC E ART. 667 DO CC. TESE DE NULIDADE POR ALTERAÇÃO UNILATERAL DA GARANTIA (CAUÇÃO). LEI 8.245/1991, ARTS. 38, § 2º, E 39. FUNDAMENTAÇÃO LASTREADA EM PROVA DOCUMENTAL E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. PRETENSÃO DE REVALORAÇÃO JURÍDICA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo especial interposto em ação de perdas e danos decorrentes de contrato de administração de imóvel, na qual se discutem responsabilidade da administradora por falha na gestão da locação, validade da substituição da garantia locatícia por caução, depósito e uso da caução, e redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional, por suposta omissão quanto à cláusula segunda do contrato de administração e à inexistência de depósito da caução; (ii) é possível, sem revolver fatos ou cláusulas, reconhecer violação de normas do CDC, CC, CPC e da Lei 8.245/1991 sobre garantia locatícia e depósito/uso da caução; (iii) há fundamento para readequar sucumbência e honorários recursais à luz dos arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único, do CPC. 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Colegiado enfrenta, de modo expresso e suficiente, os pontos controvertidos, assentando a validade da cláusula que faculta à administradora a escolha do locatário e das garantias e reconhecendo a licitude da exigência de caução, além de repelir a alegação de omissão quanto ao depósito por fundamentação suficiente. 5. (i) a Turma analisou a cláusula contratual e reputou lícita a caução, bem como afastou vício decisório nos embargos de declaração; ii) a tese de nulidade por alteração unilateral da garantia e de irregularidade do depósito/uso da caução, procura reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos (existência, destinação e utilização da caução), atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (iii) a responsabilização objetiva da administradora foi afastada pelo acórdão com base na teoria da causalidade adequada, atribuindo os prejuízos à locatária e inexistindo prova de atuação descuidada da administradora; (iv) a pretensão de revaloração jurídica do conjunto fático delineado no acórdão não se limita à subsunção e exige nova análise contratual e probatória. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FANGYUAN GAO (FANGYUAN) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, de relatoria do Desembargador Robson Teixeira de Freitas, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CDC. APLICAÇÃO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos. 2. Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do diploma legal consumerista. 3. Para o c. Superior Tribunal de Justiça, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 4. Quando há a presença da Administradora na atividade de locação imobiliária, sobressaem-se pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 5. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a esta, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial. 6. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor. 7. No caso concreto, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos referentes a avarias no imóvel e aos encargos de água, luz, seguro de incêndio, condomínio, telefone, IPTU/TLP e demais tributos que vierem a recair sobre o bem. 8. Quanto ao valor dos aluguéis, foi estipulada, no contrato de administração, cláusula que desobriga a imobiliária de efetuar o pagamento do aluguel ao locador após o ajuizamento da ação de despejo. A contrario sensu, até a data de distribuição da demanda de retomada do imóvel, as importâncias deverão ser arcadas pela Administradora. 9. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária exija regularmente o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária. 10. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal. 11. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ. 12. Com exceção dos valores de aluguel devidos até a data do ajuizamento da ação de despejo (conforme contratualmente acordado), sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que a locatária foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos. 13. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. (e-STJ, fls. 675/678; 655/657) Os embargos de declaração de FANGYUAN foram rejeitados (e-STJ, fls. 761-769; 804-812). Nas razões do agravo, FANGYUAN apontou (1) afastamento dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, sustentando tratar-se de revaloração jurídica do quadro fático já delineado; (2) negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 1.022 e 489 do CPC, com deficiência de fundamentação quanto à cláusula de garantia e ao depósito da caução; (3) ofensa aos arts. 371 do CPC e 38, § 2º, e 39 da Lei 8.245/1991, por acórdão fundado em prova inexistente sobre a caução; (4) redistribuição da sucumbência nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC e majoração de honorários recursais do art. 85, § 11, do CPC (e-STJ, fls. 900-906). Não houve apresentação de contraminuta pela agravada REALIZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - ME (e-STJ, fl. 921). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. ART. 14 DO CDC E ART. 667 DO CC. TESE DE NULIDADE POR ALTERAÇÃO UNILATERAL DA GARANTIA (CAUÇÃO). LEI 8.245/1991, ARTS. 38, § 2º, E 39. FUNDAMENTAÇÃO LASTREADA EM PROVA DOCUMENTAL E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. PRETENSÃO DE REVALORAÇÃO JURÍDICA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo especial interposto em ação de perdas e danos decorrentes de contrato de administração de imóvel, na qual se discutem responsabilidade da administradora por falha na gestão da locação, validade da substituição da garantia locatícia por caução, depósito e uso da caução, e redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional, por suposta omissão quanto à cláusula segunda do contrato de administração e à inexistência de depósito da caução; (ii) é possível, sem revolver fatos ou cláusulas, reconhecer violação de normas do CDC, CC, CPC e da Lei 8.245/1991 sobre garantia locatícia e depósito/uso da caução; (iii) há fundamento para readequar sucumbência e honorários recursais à luz dos arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único, do CPC. 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Colegiado enfrenta, de modo expresso e suficiente, os pontos controvertidos, assentando a validade da cláusula que faculta à administradora a escolha do locatário e das garantias e reconhecendo a licitude da exigência de caução, além de repelir a alegação de omissão quanto ao depósito por fundamentação suficiente. 5. (i) a Turma analisou a cláusula contratual e reputou lícita a caução, bem como afastou vício decisório nos embargos de declaração; ii) a tese de nulidade por alteração unilateral da garantia e de irregularidade do depósito/uso da caução, procura reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos (existência, destinação e utilização da caução), atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (iii) a responsabilização objetiva da administradora foi afastada pelo acórdão com base na teoria da causalidade adequada, atribuindo os prejuízos à locatária e inexistindo prova de atuação descuidada da administradora; (iv) a pretensão de revaloração jurídica do conjunto fático delineado no acórdão não se limita à subsunção e exige nova análise contratual e probatória. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.