STJ REsp 1992555

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA Nº 971/STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REEXAME. PROPORÇÃO. DECAIMENTO DAS PARTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Precedentes. 2. O revolvimento da distribuição dos ônus sucumbenciais e, consequentemente, a adequação da proporção dos honorários advocatícios ao decaimento de cada parte, é vedado em sede de recurso especial, conforme o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Pela alínea "c" do permissivo constitucional, o dissídio jurisprudencial deve ser demonstrado na forma exigida pelos artigos 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SPE RESERVA IGUATEMI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação compulsória. Compra e venda de imóvel. Quitação integral. Pleito de baixa da hipoteca constituída em favor do banco que financiou a obra e indenização por danos morais. Parcial procedência. Inconformismo da instituição financeira e da empreendedora. RECURSO DO BANCO DO BRASIL Ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Existência de inequívoca relação jurídica de direito material com a parte autora, de modo que tanto a construtora quanto o agente financeiro da obra são partes legítimas para figurar no polo passivo. Art. 17, do Código de Processo Civil. Mérito. Preço pago integralmente. Hipoteca contraída pela construtora, em favor do agente financeiro, que não tem eficácia perante o adquirente. Dicção da Súmula nº 308 do A. STJ. Adquirente de boa-fé que não pode ser punida pela inércia do apelante em controlar a aplicação dos recursos repassados à construção. Admitir a tese recursal do Banco do Brasil seria possibilitar que se imponha à compromissária compradora, além do pagamento pela unidade adquirida, a obrigação de remir a hipoteca. Inviabilidade. Honorários advocatícios sucumbenciais. Pleito de redução. Impossibilidade. Inaplicabilidade de fixação equitativa ante a ausência dos requisitos de valor inestimável ou irrisório dado à causa (artigo 85, § 8º do CPC). RECURSO DA SPE RESERVA IGUATEMI Responsabilidade pela mora. Configuração. Empresa participante da cadeia de consumo, tendo atuado como empreendedora e assumido perante a adquirente a obrigação da outorga da escritura definitiva após a quitação integral do preço. Responsabilidade solidária por força do Artigo 7º, parágrafo único, e Artigo 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor. Inversão da cláusula penal. Tema 971. Possibilidade reconhecida pelo A. STJ no REsp: 1631485, com tese firmada em caráter vinculante, com fulcro no art. 1.036 do CPC. Caso, contudo, que a multa de 10% sobre o valor do contrato resultaria em valor próximo a cem mil reais. Onerosidade excessiva. Artigo 317 do Código Civil. Comprador que restou inerte em longo período até cobrar o implemento da obrigação. Duty to mitigate the loss. Situação imprevisível apta a ensejar a revisão contratual. Redução equitativa da multa que se impõe, diante de seu vultoso valor, a fim de evitar o locupletamento ilícito da autora. Exegese do artigo 413 e 884 do Código Civil. Fixação no importe de 2% sobre o valor atualizado do imóvel. Honorários advocatícios sucumbenciais. Alteração da base de cálculo. Cabimento. Valor dado à causa que deve prevalecer apenas em não havendo condenação. Hipótese dos autos que apresenta condenação líquida e certa. Inteligência do §2º, do Art. 85, do CPC. Recurso do Banco do Brasil DESPROVIDO e da corré Reserva Iguatemi PARCIALMENTE PROVIDO." (e-STJ fls. 264-265) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 318-322 e 328-335). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 302-312), a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos com as respectivas teses: (i) arts. 186, 884 e 927 do Código Civil - pois seria inviável a aplicação de "multa inversa" sem comprovação de prejuízo, configurando enriquecimento sem causa da compradora e ausência de ato ilícito da recorrente; e (ii) art. 85 do Código de Processo Civil - porque, havendo parcial provimento da apelação da recorrente e sucumbência recíproca, deveria haver redistribuição do ônus da sucumbência e fixação de honorários também em favor dos patronos da recorrente. A contraminuta foi apresentada (e-STJ fls. 340-342). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA Nº 971/STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REEXAME. PROPORÇÃO. DECAIMENTO DAS PARTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Precedentes. 2. O revolvimento da distribuição dos ônus sucumbenciais e, consequentemente, a adequação da proporção dos honorários advocatícios ao decaimento de cada parte, é vedado em sede de recurso especial, conforme o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Pela alínea "c" do permissivo constitucional, o dissídio jurisprudencial deve ser demonstrado na forma exigida pelos artigos 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.