STJ AREsp 2984303

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. 1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei nº 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato. 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados, violando os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim ementado: "EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador, deduzidos eventuais débitos de IPTU, e negando o pedido de devolução da comissão de corretagem. O vendedor recorre alegando abusividade da decisão, sustentando a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. As questões em discussão são: (i) a compatibilidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato com a Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) a abusividade da cláusula penal prevista no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A Lei nº 13.786/2018, Lei do Distrato, é aplicável, mas não afasta a incidência do CDC. O contrato configura relação de consumo. 4. O CDC prevê a nulidade de cláusulas que gerem desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV) ou a perda total das prestações pagas (art. 53). 5. A Lei do Distrato permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, mas não a obriga, sendo cabível o controle judicial de eventuais abusos. 6. A cláusula penal, ao prever a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, é abusiva por gerar onerosidade excessiva ao consumidor, contrariando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A jurisprudência do STJ orienta a proporcionalidade na retenção, entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias. 7. A retenção sobre o valor atualizado poderia causar perda total ou substancial do valor pago pelo consumidor, gerando saldo devedor, o que caracteriza abusividade. A sentença, ao determinar a retenção de 10% sobre o valor pago, atende à jurisprudência do STJ e aos princípios do CDC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. "1. A Lei nº 13.786/2018, embora aplicável, não afasta a incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóveis. 2. A cláusula penal que prevê retenção de 10% do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador é abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor já pago. 3. A sentença deve ser mantida"." (e-STJ fl. 295) No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 porque a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato deveria ser observada no caso concreto. Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 428/431), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. 1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei nº 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato. 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados, violando os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.