STJ AREsp 2938680

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF. 1. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, pois não houve cotejo analítico entre os arestos confrontados, conforme exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. 3. A alegação de violação de tema repetitivo não autoriza a abertura da via especial, tendo em vista que o art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, exige a demonstração da contrariedade, da negativa de vigência ou da interpretação divergente a dispositivo de lei federal. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo nobre insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso assim ementado: "DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO CONFORME O ART. 32-A DA LEI N. 6.766/79 E O ART. 51, IV, DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. IPTU. RESPONSABILIDADE VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela Pôr do Sol Urbanizações Ltda. em face da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, julgou procedente o pedido da autora Nívea Ester Teles, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a retenção de 10% do valor pago e devolução do saldo remanescente, acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês. II. Questão em discussão 2. A questão central consiste em verificar a legalidade da retenção de valores pagos, em caso de rescisão contratual por parte do comprador, à luz das disposições da Lei n. 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, e do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a nulidade de cláusulas abusivas. III. Razões de decidir 3. Embora a Lei n. 13.786/2018 preveja a possibilidade de retenção de até 10% em favor do vendedor, o regramento consumerista deve ser aplicado de forma a evitar desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC. 4. A retenção de 10% foi considerada razoável, já que o percentual é compatível com as despesas administrativas e evita o enriquecimento sem causa da vendedora. 5. A taxa de fruição não é devida, uma vez que o imóvel em questão não estava edificado e não houve fruição pela adquirente. 6. Quanto aos juros de mora, estes devem incidir a partir da citação, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que afasta a aplicação do Tema 1002 quando não há mora anterior da incorporadora. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "A retenção de 10% sobre os valores pagos em rescisão contratual é válida, desde que adequada às normas do Código de Defesa do Consumidor, e a taxa de fruição não é devida quando o imóvel não foi fruído pelo comprador." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 51, IV; CDC, arts. 51, IV, 53; L. n. 13.786/2018; STJ, Tema 1002" (e-STJ fls. 204/205). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 281/293). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 307/312), interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, pois o aresto estadual, ao julgar a rescisão contratual, determinou a devolução integral e imediata dos valores pagos, fixando juros de mora a partir da citação. Aduz ter sido desconsiderada a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que considera legítima a retenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e da comissão de corretagem, quando prevista contratualmente. Defende, ainda, a violação do Tema nº 1.002/STJ, haja vista a fixação dos juros de mora desde a citação, e não a partir do trânsito em julgado, momento em que se configura a mora. Não houve contrarrazões (e-STJ fl. 344). O recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 345/349), dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF. 1. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, pois não houve cotejo analítico entre os arestos confrontados, conforme exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. 3. A alegação de violação de tema repetitivo não autoriza a abertura da via especial, tendo em vista que o art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, exige a demonstração da contrariedade, da negativa de vigência ou da interpretação divergente a dispositivo de lei federal. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.