STJ REsp 2013830

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284/STF. REVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial para aferir a existência de anatocismo (Tabela Price) quando as instâncias ordinárias, com base no acervo fático-probatório dos autos (planilhas e cláusulas contratuais), concluem pela sua ocorrência. Revisar essa conclusão encontra óbice na Súmula 7/STJ. 2. É manifestamente deficiente a fundamentação do recurso especial que se insurge contra condenação que não existiu (restituição de comissão de corretagem), utilizando-se de tese repetitiva (Tema 938/STJ) que, na verdade, foi corretamente aplicada pelo acórdão recorrido para fundamentar a condenação efetivamente imposta (restituição da taxa SATI). Incidência da Súmula 284/STF por razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado. 3. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto, sendo relativizado pelas normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam o Poder Judiciário a revisar contratos de adesão para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, sem que isso configure violação dos arts. 421 e 421-A do Código Civil. 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ). 5. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional fica inviabilizado não apenas pela inobservância aos requisitos formais (ausência de cotejo analítico), mas também pela prejudicialidade da análise de mérito, uma vez que as teses recursais encontram óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ. 6. Diante da incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ e 284/STF em parte das teses e da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto aos demais pontos (Súmula 83/STJ). 7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (SPE) contra acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, assim ementado: APELO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. PRELIMINAR. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PREFACIAL AFASTADA. MÉRITO. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. DEFENDIDA LEGALIDADE DA APLICAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. JUROS COMPOSTOS COMPROVADOS. TABELA JUNTADA AOS AUTOS. PRESENÇA DE ANATOCISMO NO CASO CONCRETO. IMPUTAÇÃO AO PROMITENTE VENDEDOR DE COBRANÇA DE TAXAS EXAGERADAS. NULIDADE DA CLÁUSULA MANTIDA. MULTA RESCISÓRIA. RETENÇÃO DE 10% EM BENEFÍCIO DA RÉ. PERCENTUAL FIXADO DE FORMA PROPORCIONAL AO CASO CONCRETO. PRETENSÃO OBJETIVANDO A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL (ALUGUÉIS) A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES DECORRENTE DO MESMO FATO GERADOR. RECURSO DO AUTOR. PLEITO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO. INSUBSISTÊNCIA. EXISTÊNCIA DE ENCARGOS ABUSIVOS. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES, DIANTE DE ENGANO JUSTIFICÁVEL. SERVIÇOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ NO RESP N. 1.599.511/SP. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO. RECURSOS CONHECIDOS. DESPROVIDO O DA RÉ. PROVIDO EM PARTE O DO AUTOR. (e-STJ, fls. 713/714) Nas razões do apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, SPE apontou (1) violação dos arts. 926, 927, III, e 1.036 do CPC, com cerceamento de defesa por indeferimento de prova pericial indispensável para aferição de anatocismo na aplicação da Tabela Price, em afronta ao Tema 572/STJ; (2) violação dos arts. 722 e 725 do CC e do art. 485, VI, do CPC, sustentando ilegitimidade passiva para devolução de valores de corretagem, por terem sido pagos diretamente a terceiros contratados pelo comprador; (3) violação dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC e do art. 51, II e IV, do CDC, afirmando impossibilidade de revisão de cláusulas pactuadas em contrato irrevogável e irretratável; (4) violação dos arts. 32-A, I e IV, da Lei 6.766/1979; 67-A da Lei 4.591/1964; 402, 409, 411, 475, 884, 944, 1.196 e 1.204 do CC, defendendo a validade das retenções contratuais (cláusula penal, despesas administrativas/tributárias, taxa de fruição, IPTU e encargos) e devolução parcelada; e subsidiariamente, a fixação de retenção em 25% sobre os valores pagos, além de taxa de fruição e encargos, conforme orientação do STJ; (5) existência de dissídio jurisprudencial quanto à Tabela Price (necessidade de perícia) e à extensão das retenções/rescisão, com precedentes do STJ e tribunais estaduais (e-STJ, fls. 719-767). Não houve apresentação de contrarrazões por GABRIEL FELIPE DOS ANJOS (GABRIEL) ao recurso especial. O apelo nobre foi admitido na origem quanto à violação do art. 475 do CC, com remessa ao Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 902-904). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 7/STJ. TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284/STF. REVISÃO CONTRATUAL. PACTA SUNT SERVANDA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial para aferir a existência de anatocismo (Tabela Price) quando as instâncias ordinárias, com base no acervo fático-probatório dos autos (planilhas e cláusulas contratuais), concluem pela sua ocorrência. Revisar essa conclusão encontra óbice na Súmula 7/STJ. 2. É manifestamente deficiente a fundamentação do recurso especial que se insurge contra condenação que não existiu (restituição de comissão de corretagem), utilizando-se de tese repetitiva (Tema 938/STJ) que, na verdade, foi corretamente aplicada pelo acórdão recorrido para fundamentar a condenação efetivamente imposta (restituição da taxa SATI). Incidência da Súmula 284/STF por razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado. 3. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto, sendo relativizado pelas normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam o Poder Judiciário a revisar contratos de adesão para declarar a nulidade de cláusulas abusivas, sem que isso configure violação dos arts. 421 e 421-A do Código Civil. 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ). 5. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional fica inviabilizado não apenas pela inobservância aos requisitos formais (ausência de cotejo analítico), mas também pela prejudicialidade da análise de mérito, uma vez que as teses recursais encontram óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ. 6. Diante da incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ e 284/STF em parte das teses e da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte quanto aos demais pontos (Súmula 83/STJ). 7. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.