STJ AREsp 2764635

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por THIAGO LUIZ ALVES BRANDÃO contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para conhecer, em parte, do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento nos termos da seguinte ementa (fl. 794): "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOSENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIACOM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO." Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS assim ementado (fls. 476-477): "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. EXIGIBILIDADE DO REGISTRO DO CONTRATO PARA INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. NÃO DEMONSTRADO. PRAZO PARA ENTREGA DAS OBRAS. PREVISÃO CONTRATUAL. DA APLICAÇÃO DA LEI DE DISTRATO (13.786/18). COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 1. Relativamente à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, o simples fato de existir cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não tem o condão de fixar a prevalência de tal garantia quando descumprida formalidade expressa na legislação especial (artigo 23 da Lei nº 9.514/97). Ou seja, no regime especial da citada legislação, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. Não comprovada a realização do registro, a análise deve se dar pela óptica consumerista. 2. A recorrente não se desincumbiu de provar que as obras foram entregues na data prevista ou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, que seriam caso impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. 3. O art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79 não fixou prazo para a entrega de obras, apenas dispôs sobre os requisitos necessários para o registro do loteamento, nada se referindo quanto ao prazo para a entrega das obras ao adquirente. 4. Embora o art. 32-A, V da Lei 13.786/18 possibilite a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de distrato, no contrato em discussão ela foi embutida no preço da entrada do imóvel, sem especificação do seu valor nem comprovação da efetiva prestação dos serviços ou indicação do beneficiário, motivo pelo qual deve ser englobada no valor a ser restituído ao autor/apelado. 5. A cláusula penal estipula a restituição de valores e é prevista de forma unilateral em proveito da vendedora /requerida, razão pela qual admissível a inversão desta em favor da consumidora, em observância ao artigo 51, inciso IV, da Lei Consumerista, por trazer em si obrigação que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e incompatível com a equidade. 6. O simples fato de ser indeferido um dos pedidos não enseja - por si só - a distribuição dos honorários sucumbenciais, ao passo que quando uma das partes decaem em parte mínima do pedido, a outra responde por inteiro, nos termos do parágrafo único, do art. 86, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 549-560). A agravante alega, nas razões do agravo interno, que a decisão monocrática incorreu em equívoco ao aplicar a Lei n. 9.514/97 sem o registro do contrato, exigido pelo art. 23, e pelo fato de que não havia mora do consumidor. Aduz, ainda, que a vendedora foi inadimplente por atraso na infraestrutura do loteamento, defendendo a rescisão com restituição integral dos valores pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor e dos arts. 389, 395 e 475 do Código Civil, bem como da Súmula n. 543/STJ. Sustenta, outrossim, violação dos arts. 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 e aponta dissídio jurisprudencial, requerendo a reforma da decisão monocrática para restabelecer o acórdão do Tribunal de origem. A agravada apresentou contraminuta (fls. 863-877). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. APLICABILIDADE DO RITO ESPECIAL DA LEI N. 9.514/1997. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios. Agravo interno improvido.