STJ AREsp 2988813

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESTAQUE. CONCEITO. RETENÇÃO. ART. 67-A, I, DA LEI Nº 4.591/1964. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A controvérsia sobre o cumprimento do dever de informação (destaque) para fins de transferência da comissão de corretagem ao consumidor (Tema 938/STJ) configura revaloração jurídica de fato incontroverso, e não reexame de prova, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. 2. Considera-se cumprido o requisito do "destaque", previsto no REsp 1.599.511/SP (Tema 938/STJ), quando o contrato de promessa de compra e venda informa de maneira clara e expressa, em quadro-resumo ou em cláusula específica, o preço total da aquisição da unidade autônoma e o valor da comissão de corretagem, sendo descabida a imposição de requisitos não previstos no precedente vinculante, como a comprovação do efetivo repasse do valor ao corretor. Precedentes. 3. Reconhecida a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem, a retenção integral do valor correspondente em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente é direito do promitente-vendedor, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 (incluído pela Lei nº 13.786/2018). 4. O não cumprimento dos requisitos formais previstos nos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, impede o conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo conhecido. Recurso Especial provido para declarar a validade da cláusula de comissão de corretagem e o direito de retenção do respectivo valor. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. (PRESTIGE), contra decisão da 1ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que inadmitiu o recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado (e-STJ, fl. 440): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXTINÇÃO CONTRATUAL C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING) - CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU) - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ - COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGALIDADE - CLÁUSULA QUE NÃO DISCRIMINA DESTINATÁRIO DA QUANTIA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O SERVIÇO FOI PRESTADO E A QUANTIA REPASSADA A QUEM DE DIREITO - ÔNUS DA PROVA QUE RECAIA SOBRE A INCORPORADORA - PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA - DETERMINAÇÃO ESCORREITA - INEXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO OU PROVEITO ECONÔMICO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A validade da cláusula de cobrança da comissão de corretagem exige a prévia informação ao consumidor sobre o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, conforme definido pelo Tema 938 do STJ. No caso concreto, o contrato não apresenta o valor da comissão de forma destacada nem comprova a efetiva intermediação do negócio por corretor de imóveis, tornando a cláusula ilegal. 2. O ônus da prova quanto à efetiva intermediação e repasse da comissão ao corretor cabe à parte que pretende exigir a cobrança, o que não foi demonstrado nos autos. 3. A base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser o valor atualizado da causa, pois a sentença tem conteúdo constitutivo negativo e não condenatório, inviabilizando a utilização do proveito econômico como parâmetro para a fixação da verba honorária. Nas razões do agravo, PRESTIGE apontou: (1) inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ, por se tratar de revaloração jurídica de fatos incontroversos e de tese já fixada no Tema 938/STJ, havendo, segundo afirma, destaque contratual da comissão de intermediação de 6% no quadro-resumo e em cláusulas específicas (e-STJ, fls. 496/497); (2) equívoco da decisão de inadmissibilidade ao negar o dissídio, sustentando notória similitude fática com o paradigma repetitivo REsp 1.599.511/SP e realização de cotejo analítico suficiente (e-STJ, fls. 499/503). Houve apresentação de contraminuta por DAMARIS LEMOS CARVALHO (DAMARIS) (e-STJ, fls. 507/510). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESTAQUE. CONCEITO. RETENÇÃO. ART. 67-A, I, DA LEI Nº 4.591/1964. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A controvérsia sobre o cumprimento do dever de informação (destaque) para fins de transferência da comissão de corretagem ao consumidor (Tema 938/STJ) configura revaloração jurídica de fato incontroverso, e não reexame de prova, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. 2. Considera-se cumprido o requisito do "destaque", previsto no REsp 1.599.511/SP (Tema 938/STJ), quando o contrato de promessa de compra e venda informa de maneira clara e expressa, em quadro-resumo ou em cláusula específica, o preço total da aquisição da unidade autônoma e o valor da comissão de corretagem, sendo descabida a imposição de requisitos não previstos no precedente vinculante, como a comprovação do efetivo repasse do valor ao corretor. Precedentes. 3. Reconhecida a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem, a retenção integral do valor correspondente em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente é direito do promitente-vendedor, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 (incluído pela Lei nº 13.786/2018). 4. O não cumprimento dos requisitos formais previstos nos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, impede o conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo conhecido. Recurso Especial provido para declarar a validade da cláusula de comissão de corretagem e o direito de retenção do respectivo valor.