STJ AREsp 2990880

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018. 2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas. 3. Fixação da retenção em 25% dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARISTELA AQUINO INSFRAM (MARISTELA) contra decisão que inadmitiu seu apelo, manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal. No recurso especial, MARISTELA alegou, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 413 do Código Civil; 51, II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; e 2º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Sustentou, em síntese, que a cláusula penal que estabelece retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva, pois, no seu caso, resulta em perda de 154,16% dos valores efetivamente pagos, o que é vedado pelo ordenamento jurídico e diverge da jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 290 a 331). O tribunal sul-mato-grossense inadmitiu o recurso especial com base nas Súmulas 5, 7, 83 e 211 do STJ, além da ausência de prequestionamento (e-STJ, fls. 424 a 428). No agravo em recurso especial, MARISTELA rebateu os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, afirmando que a matéria é puramente de direito, que houve o devido prequestionamento e que a decisão recorrida contraria a jurisprudência desta Corte (e-STJ, fls. 430 a 448). Foram apresentadas contrarrazões, nas quais GAP PARTICIPAÇÕES LTDA e SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA (GAP PARTICIPAÇÕES e SÃO BENTO) pugnaram pela manutenção da decisão agravada (e-STJ, fls. 416 a 422 e 452 a 456). É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018. 2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas. 3. Fixação da retenção em 25% dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.