STJ AREsp 2984359

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL COM DIVISÃO DE FATO CONSOLIDADA. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREEMPÇÃO. NOTIFICAÇÃO/CIÊNCIA PRÉVIA COMPROVADA POR ÁUDIOS FORMALIZADOS EM ATA NOTARIAL. DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO. INSUFICIÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ, 83/STJ E 284/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, na qual se buscou o exercício do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural em condomínio sob matrícula única. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, com cotejo analítico; (ii) incidem os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ à luz das premissas fáticas fixadas (divisão de fato, ciência inequívoca e depósito insuficiente); (iii) o direito de preferência do art. 504 do CC exige a indivisibilidade do bem ou alcança bem divisível em estado de indivisão; (iv) o depósito com base no valor inicialmente escriturado é suficiente quando conhecido o preço real superior; (v) houve notificação/cientificação válida para o exercício da preferência. 3. A conclusão acerca da divisão fática do imóvel, da ciência prévia e da insuficiência do depósito está calcada em provas, cujo reexame é vedado pela Súmula 7/STJ, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Súmula 83/STJ. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por cotejo analítico específico, atraindo o óbice da Súmula 284/STF por analogia. 4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ROSA LOPES DA CUNHA (ROSA), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, de relatoria da Desembargadora substituta VANIA PETERMANN assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NA COMPRA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito de preferência na compra de fração ideal de imóvel situado em condomínio rural. 2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) se o direito de preferência previsto no art. 504 do CC/2002 se aplica a imóveis que, embora registrados sob uma única matrícula, já se encontrem divididos de fato entre os condomínios; e (iii) se o valor depositado pelo autor judicialmente deve ser considerado suficiente para o exercício da preferência, mesmo sendo inferior ao valor efetivo no pagamento na negociação. 3. Não há cerceamento de defesa, pois não se vislumbrou prejuízos à parte, em razão dos documentos não terem sido considerados na fundamentação (art. 437, § 1º, CPC). 4. O direito de preferência previsto no art. 504 do CC/2002, anterior art. 1.139 do CC/1916, somente se aplica a bens indivisíveis, o que não se verifica no caso concreto. A prova dos autos declarou que as frações do imóvel estavam delimitadas, cercadas, afastando a aplicação da norma. 5. A finalidade do direito de preferência é evitar que terceiros ingressem como coproprietários em bens indivisíveis, gerando transtornos na administração do imóvel. No presente caso, não há risco de tal inconveniente, pois a divisão do fato já ocorreu, com anuência dos demais condôminos. 6. O valor depositado judicialmente pela autora (R$ 150.000,00 - cento e cinquenta mil reais) não corresponde ao valor real da venda do imóvel (R$ 270.000,00 - duzentos e setenta mil reais), sendo insuficiente para garantir o exercício da preferência. Além disso, a autora permaneceu inerte quanto à complementação do depósito mesmo após ciência do valor efetivo da transação. 7. A simples declaração de valor inferior ao real na escritura pública não justifica o reconhecimento do direito de preferência por valor diverso daquele efetivamente pactuado entre as partes. 8. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. (e-STJ, fls. 267/268) Nas razões do agravo, ROSA apontou (1) que realizou o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, afastando a aplicação da Súmula 284/STF; (2) que não pretende reexame de provas, mas a aplicação do art. 504 do CC ao imóvel em estado de indivisão, o que tornaria indevida a incidência da Súmula 7/STJ; (3) que há divergência jurisprudencial com o REsp 1.207.129/MG sobre preferência em bem divisível mas indiviso; (4) que é inadequada a aplicação da Súmula 83/STJ porque o acórdão recorrido diverge da orientação do STJ sobre notificação e depósito do preço conforme escritura pública (e-STJ, fls. 367/375). Houve apresentação de contraminuta por JUÇARA TERESINHA HAACK e THUANI ALIMENTOS LTDA (JUÇARA e THUANI), defendendo a manutenção da inadmissibilidade por incidência das Súmulas 7 e 83/STJ, 284/STF, falta de cotejo analítico, inexistência de direito de preferência diante da divisão de fato e do depósito insuficiente, além de litigância de má-fé e pedido de majoração de honorários (e-STJ, fls. 407/422). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. CONDOMÍNIO DIVISÍVEL COM DIVISÃO DE FATO CONSOLIDADA. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DE PREEMPÇÃO. NOTIFICAÇÃO/CIÊNCIA PRÉVIA COMPROVADA POR ÁUDIOS FORMALIZADOS EM ATA NOTARIAL. DEPÓSITO INTEGRAL DO PREÇO. INSUFICIÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ, 83/STJ E 284/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, na qual se buscou o exercício do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural em condomínio sob matrícula única. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, com cotejo analítico; (ii) incidem os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ à luz das premissas fáticas fixadas (divisão de fato, ciência inequívoca e depósito insuficiente); (iii) o direito de preferência do art. 504 do CC exige a indivisibilidade do bem ou alcança bem divisível em estado de indivisão; (iv) o depósito com base no valor inicialmente escriturado é suficiente quando conhecido o preço real superior; (v) houve notificação/cientificação válida para o exercício da preferência. 3. A conclusão acerca da divisão fática do imóvel, da ciência prévia e da insuficiência do depósito está calcada em provas, cujo reexame é vedado pela Súmula 7/STJ, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Súmula 83/STJ. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por cotejo analítico específico, atraindo o óbice da Súmula 284/STF por analogia. 4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.