STJ AREsp 2752110

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA C/C INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DE CONTRIBUIÇÕES. LOTES UNIFICADOS. DIREITO ADQUIRIDO À FORMA DE COBRANÇA. CLÁUSULA RESTRITIVA AVERBADA EM MATRÍCULA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 58 E 59, II, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 6º, § 2º, DA LINDB. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 5 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO PELA AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A controvérsia acerca da prevalência da soberania da assembleia para alteração da forma de rateio sobre o direito adquirido do associado à cobrança diferenciada, fundamentado em cláusula restritiva inserida em escritura pública e averbada na matrícula do imóvel, demanda a interpretação da natureza e alcance das referidas cláusulas (obrigação propter rem versus norma estatutária) e a reanálise do contexto probatório que levou o Tribunal estadual a reconhecer a eficácia erga omnes do direito individual, encontrando óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A demonstração da alegada contrariedade e negativa de vigência aos arts. 58 e 59, II, parágrafo único, do Código Civil, e art. 6º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que tratam da soberania da assembleia e da configuração do direito adquirido, esbarra, no caso concreto, na necessidade inarredável de incursão na moldura fática e contratual para destituir a premissa de que a alteração assemblear violou direito consolidado com caráter real. 3. O dissídio jurisprudencial não restou devidamente demonstrado, uma vez que a parte recorrente não comprovou a indispensável similitude fática entre o acórdão recorrido, notadamente pela ausência de cotejo analítico. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Sociedade Residencial Vereda América (VEREDA AMÉRICA) contra decisão que inadmitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Enéas Costa Garcia, assim ementado: Apelação. Ação declaratória de nulidade de assembleia c.c. inexigibilidade de taxa associativa. Loteamento. Autor titular de dois lotes que foram unificados. Assembleia alterou a forma de rateio das taxas associativas. Lotes unificados que pagavam apenas uma contribuição associativa e passariam a pagá-la pelo número de lotes originários unificados. Alegação do autor de nulidade da deliberação. Acolhimento. Previsão de contribuição financeira do adquirente e modo de sua realização quando da unificação dos lotes que constou das condições gerais do contrato, transcritas na escritura de compra e venda e averbadas na matrícula do imóvel como repasse de cláusulas restritivas. Disposição que ganhou oponibilidade erga omnes e constitui conteúdo essencial do direito adquirido pelo comprador do lote. Limitação dos poderes da assembleia, que não pode esvaziar o direito conferido a uma categoria específica de associados no ato de instituição. Soberania da assembleia que não é absoluta, estando adstrita aos limites legais, no caso, ao direito oriundo do caráter real das restrições impostas pelo loteador. Regime jurídico instituído pelo legislador que não teve sua validade infirmada, não podendo a assembleia sobrepujá-lo. Rejeição da alegação de enriquecimento sem causa, considerando a variedade de extensão dos lotes e a relevância do regime jurídico da aquisição na determinação de celebração do negócio. Sentença mantida. Recurso desprovido. (e-STJ, fl. 270) Nas razões do agravo, VEREDA AMÉRICA apontou (1) contrariedade e negativa de vigência aos arts. 59, II, parágrafo único, e 58 do Código Civil, sustentando a soberania da assembleia para alterar estatuto e forma de rateio, desde que observados convocação e quórum previstos; (2) ofensa ao art. 6º, § 2º, da LINDB (Lei nº 4.657/1942), ao reconhecer o acórdão recorrido "direito adquirido" quanto à forma de cobrança das taxas associativas, apesar de se tratar de matéria estatutária passível de alteração por ato assemblear válido; (3) que a alteração estatutária foi regularmente aprovada, não havendo nulidade, devendo ser preservada a deliberação da maioria em assembleia geral; e (4) dissídio jurisprudencial com acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que validou alteração da forma de rateio por assembleia. Não houve apresentação de contraminuta por ROGÉRIO JOSÉ FILÓCOMO JUNIOR (ROGÉRIO). EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA C/C INEXIGIBILIDADE DE TAXA ASSOCIATIVA. ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DE CONTRIBUIÇÕES. LOTES UNIFICADOS. DIREITO ADQUIRIDO À FORMA DE COBRANÇA. CLÁUSULA RESTRITIVA AVERBADA EM MATRÍCULA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 58 E 59, II, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 6º, § 2º, DA LINDB. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 5 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO PELA AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A controvérsia acerca da prevalência da soberania da assembleia para alteração da forma de rateio sobre o direito adquirido do associado à cobrança diferenciada, fundamentado em cláusula restritiva inserida em escritura pública e averbada na matrícula do imóvel, demanda a interpretação da natureza e alcance das referidas cláusulas (obrigação propter rem versus norma estatutária) e a reanálise do contexto probatório que levou o Tribunal estadual a reconhecer a eficácia erga omnes do direito individual, encontrando óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A demonstração da alegada contrariedade e negativa de vigência aos arts. 58 e 59, II, parágrafo único, do Código Civil, e art. 6º, § 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que tratam da soberania da assembleia e da configuração do direito adquirido, esbarra, no caso concreto, na necessidade inarredável de incursão na moldura fática e contratual para destituir a premissa de que a alteração assemblear violou direito consolidado com caráter real. 3. O dissídio jurisprudencial não restou devidamente demonstrado, uma vez que a parte recorrente não comprovou a indispensável similitude fática entre o acórdão recorrido, notadamente pela ausência de cotejo analítico. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.