STJ REsp 2228115

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por BENEDINI PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., FAZENDA SANTA RITA DO PICADAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS - SPE LTDA., PERPLAN EMPREENDIMENTOS E URBANIZACAO LTDA. (BENEDINI e outros), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Des. ANA PAULA CORRÊA PATI O, assim ementado: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. I CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que declarou rescindido Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes e condenou as empresas Corrés, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela parte autora, com a retenção de 10% da quantia já paga, atualizados pelo índice previsto no contrato, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e pagos em parcela única pela parte requerida. II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Análise sobre a possibilidade de rescisão do contrato e retenção das quantias desembolsadas pelo adquirente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 a qual deve ser harmonizada também à normas previstas no Código de Defesa de Consumidor, aplicável ao caso concreto. 4. Redução da cláusula penal bem observada, porquanto geraria retenção de valores que colocaria o Consumidor em posição de extrema desvantagem, com a perda da totalidade dos valores por ele adimplidos somente pela aplicação da Cláusula Penal suscitada. Aplicação do art. 32-A, II, da Lei nº 13.786/2018. Inteligência subsidiária do art. 413 do CC. 5. Impossibilidade de retenção das arras, eis que não se trata das penitenciais, conforme art. 418 do CC, compondo no caso concreto, o preço do imóvel, representando apenas um adiantamento do valor a ser pago, tendo, portanto, caráter confirmatório. 6. Inexistência de prova de quitação da intermediação imobiliária. Não houve pagamento pelo comprador da comissão de corretagem, mas sim previsão de que o custo foi assumido integralmente pela vendedora e/ou anuente. Afastada a possibilidade de retenção. IV DISPOSITIVO E TESE 7. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE RECURSO interposto por BIVI Holding S. A NÃO PROVIDO e PROVIDO EM PARTE o apelo interposto por Perplan Empreendimentos e Urbanização Ltda, Benedini Participações e Empreendimentos Ltda e Fazenda Santa Rita do Picadão Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Tese de julgamento "Possível a rescisão do contrato de compra e venda pelo comprador, ainda que inadimplente, observando-se, ainda, a prerrogativa do alienante de reter parte do valor pago para ressarcimento das despesas administrativas (e-STJ, fls. 237/238). Opostos embargos de declaração por BENEDINI e outros, foram eles rejeitados (e-STJ, fls. 670/675). Nas razões do presente recurso, BENEDINI e outros alegaram a violação ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, ao sustentar que faz jus à retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Não foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Recurso especial não provido.