STJ REsp 2236087

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SUPOSTA QUEBRA DE CONTRATO. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vist a a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Quanto à alegada quebra de contrato, a justificar a execução direta da garantia, o TJSP expressamente afastou essa possibilidade com base nos elementos fáticos dos autos. Reexame que pressupõe o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, atraindo o óbice da Súmula nº 7 do STJ. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TCT2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE SA (TCT2), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Des. OLAVO PAULA LEITE ROCHA, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. PEDIDO DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CDC. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO. 1. A ausência de registro do pacto de alienação fiduciária em cartório impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, afastando o regime especial da Lei 9.514/97. 2. Contrato firmado na vigência da Lei 13.786/18, sendo possível a resilição por iniciativa do comprador, com restituição parcial dos valores pagos. 3. Mostra-se adequada a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador, evitando-se o desequilíbrio contratual. 4. O aperfeiçoamento do contrato de compra e venda depende de escritura pública quando o valor do negócio jurídico exceder a 30 salários mínimos, conforme art. 108 do Código Civil. 5. Majoração dos honorários advocatícios recursais. SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO (e-STJ, fls. 279/280). Nas razões do presente recurso, TCT2 alegou a violação aos arts. 22, 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, ao sustentar que deve prevalecer o que foi ajustado entre as partes em contrato, considerando injusta e desproporcional a determinação de devolução de 80% dos valores pagos pelo comprador após rescisão contratual de sua iniciativa. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SUPOSTA QUEBRA DE CONTRATO. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 20% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vist a a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Quanto à alegada quebra de contrato, a justificar a execução direta da garantia, o TJSP expressamente afastou essa possibilidade com base nos elementos fáticos dos autos. Reexame que pressupõe o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, atraindo o óbice da Súmula nº 7 do STJ. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, não provido.