STJ REsp 2204545

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE MOMENTUM. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DE FELIPE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 2. Conforme a jurisprudência consolidada da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado. Precedentes. 3. Agravo de MOMENTUM conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento. Recurso especial de FELIPE provido. RELATÓRIO Trata-se de recursos especiais interposto por FELIPE WALFLAN DE SOUZA (FELIPE) e por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (MOMENTUM), ambos com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL Resilição contratual c/c devolução de quantias pagas Compra e venda de lote - Sentença de parcial procedência Recurso da ré Alegação de que a rescisão deve seguir integralmente as cláusulas contratuais Descabimento Solução adequada fornecida pelo d. juízo a quo Impossibilidade de cobrança da multa contratual prevista, eis que se mostra onerosa e afronta o Código Consumerista É devida, porém, a taxa de fruição (ocupação), de 0,25% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato Sentença que comporta ligeiro reparo apenas para condenar autor ao pagamento da taxa de fruição RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (e-STJ, fl. 246). Nas razões de seu recurso, FELIPE alegou a violação do art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/79, ao sustentar ser indevida a cobrança de taxa de fruição, destacando cuidar-se de imóvel não edificado. Por sua vez, MOMENTUM apontou ofensa ao art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, defendendo o direito à retenção de 10% do valor atualizado do contrato, diante da rescisão por responsabilidade do promitente comprador. Foram apresentadas contrarrazões. Admitido o recurso de FELIPE e inadmitido o de MOMENTUM, sobreveio agravo deste último alegando a não incidência da Súmula nº 7 do STJ no caso concreto e postulando o conhecimento do apelo nobre quanto ao seu mérito. É o relatório. EMENTA CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DE MOMENTUM. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO DO PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/79. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DE FELIPE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 2. Conforme a jurisprudência consolidada da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado. Precedentes. 3. Agravo de MOMENTUM conhecido para conhecer do recurso especial, mas negar-lhe provimento. Recurso especial de FELIPE provido.