STJ REsp 1921714

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. DISTRATO. CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem entendeu que, embora o distrato tenha sido celebrado sem vícios de consentimento, a cláusula que previa retenção de valores mostrou-se abusiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à relação contratual entre as partes. 2. É admissível a revisão judicial de cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis, ainda que pactuados consensualmente, quando verificada afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3. A cláusula que prevê retenção de 20% dos valores pagos mostra-se razoável e conforme a jurisprudência desta Corte. 4. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por HESA 10 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado no artigo 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado: "CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PERCENTUAL E FORMA DE RESTITUIÇÃO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% A 25% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO PERCENTUAL PREVISTO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A rescisão do contrato não é objeto de questionamento. A questão cinge-se em analisar o direito de restituição e eventual quantum a ser restituído, tendo em vista que a culpa é atribuída ao autor/apelado, em decorrência de superveniente desinteresse em permanecer com o negócio. 2. Em sede de recurso repetitivo decidiu o Superior Tribunal de Justiça que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato. Se a culpa é do vendedor, a devolução deve ser do valor total, se for do comprador, a quantia é devolvida parcialmente. O entendimento foi consolidado na Súmula nº 543 do STJ. 3. Tratando-se de culpa do promitente comprador, deve a apelante/promovida proceder à devolução parcial dos valores pagos. O STJ entende razoável a fixação do percentual de 10% a 25% por cento de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão do contrato. Observa-se do instrumento contratual (cláusula 12.5) que foi estabelecida taxa pré-fixada de 20% (vinte por cento) das quantias pagas, no caso de rescisão por inadimplemento contratual do comprador. Tendo em vista que referido percentual está dentro do parâmetro entendido como razoável pelo Superior Tribunal de Justiça, deve o mesmo ser mantido. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido." (e-STJ, fls. 224-230) Os embargos de declaração opostos por HESA 10 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 252-257). Em seu recurso especial, a recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (I) Arts. 113, 421, 422 e 472 do Código Civil, pois teria ocorrido violação ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva, ao se ignorar os efeitos do distrato firmado entre as partes, que teria sido celebrado de forma livre e sem vícios de consentimento, com quitação plena e renúncia a valores adicionais. (II) Arts. 166 e 171 do Código Civil, pois o acórdão recorrido teria reconhecido que o distrato não apresentava nenhum vício de consentimento, mas, ainda assim, teria desconsiderado os seus efeitos, em contrariedade às normas que regulam a validade dos negócios jurídicos. (III) Arts. 840 e 841 do Código Civil, pois o distrato, enquanto instrumento de transação envolvendo direitos patrimoniais disponíveis, teria sido desconsiderado pelo acórdão recorrido, em violação à autonomia da vontade das partes e à segurança jurídica. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial, conforme certidão de fls. 324-325 (e-STJ). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. DISTRATO. CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem entendeu que, embora o distrato tenha sido celebrado sem vícios de consentimento, a cláusula que previa retenção de valores mostrou-se abusiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à relação contratual entre as partes. 2. É admissível a revisão judicial de cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis, ainda que pactuados consensualmente, quando verificada afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3. A cláusula que prevê retenção de 20% dos valores pagos mostra-se razoável e conforme a jurisprudência desta Corte. 4. Recurso especial não provido.