STJ AREsp 2239774

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. ANTERIORIDADE DA MORA DA RECORRENTE. ATESTADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de Justiça concluiu que os promitentes-vendedores deram causa à rescisão contratual: (I) ao omitirem informações relevantes sobre a composição e a situação registral do imóvel; e (II) ao não corrigirem tais impedimentos, violando a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade. Modificar a decisão, para declarar que a contraparte sabia da situação jurídica dos bens antes da celebração da promessa de compra e venda, de tal maneira que não há mora no adimplemento da obrigação contratual, atrairia a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora de uma das partes antecede a alegada mora da outra parte contratual. Precedentes. 3. A decisão impugnada consignou que os óbices à transferência da propriedade do imóvel faziam-se presentes até o ano de 2019, ou seja, em momento posterior à propositura da ação de rescisão contratual. Entender de forma diversa do acórdão recorrido, para reconhecer que os impedimentos teriam sido afastados antes da propositura da ação, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial de CARLOS ROBERTO ALVES FILHO e OUTRA, interposto com fulcro na alínea "a" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fl. 775): "1. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL URBANO. EMBARAÇO. IREGULARIDADE DE ORDEM CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. ARGUIÇÃO DE NULIDADES PROCESSUAIS. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO PROVIDO. 1.1 O provimento jurisdicional prolatado dentro dos limites impostos à lide infirma a arguição de nulidade pautada no julgamento extra petita. 1.2 A inexistência de prejuízo enfraquece a tese de nulidade processual. 1.3 A inobservância da cláusula contratual que atestou a inexistência de ônus reais, legais ou convencionais sobre a propriedade parte da t ransação, se revela motivo hábil a caracterizar a causa da rescisão contratual, sobretudo porque a ausência de pagamento durante o prazo estabelecido ocorreu exatamente pelo fato de o imóvel não estar livre e desembaraçado. 1.4 Verificado que um dos imóveis estava registrado em nome de terceiro estranho à lide, além do que, referido bem era objeto de hipoteca derivada de contrato bancário, impõe-se a rescisão do contrato e a devolução do valor pago aos apelantes, monta acrescida de correção monetária, juros legais, e multa por inadimplemento contratual, sem o direito de retenção por parte dos apelados alienantes, haja vista terem dado causa à rescisão da avença. 1.5 Afigura-se nula a avença que envolve a transação de imóvel que não seria de propriedade dos alienantes, haja vista a impossibilidade do negócio jurídico (artigo 166, II, do Código Civil)." Os embargos de declaração opostos pelos ora recorridos (e-STJ, fls. 772-774) foram rejeitados (e-STJ, fls. 865-871). Os embargos de declaração opostos pelos ora recorrentes (e-STJ, fls. 838-843), por sua vez, também foram rejeitados (e-STJ, fls. 851-857). Adveio o primeiro recurso especial interposto pelos ora recorrentes às fls. 875-886 (e-STJ). Admitido na origem, o recurso especial foi provido, por decisão monocrática desta Relatoria (e-STJ, fls. 927-929), para anular o v. acórdão proferido em sede de embargos declaratórios e determinar, por conseguinte, que outro fosse proferido para que, assim, fosse sanada a omissão então verificada. Em nova análise dos embargos de declaração opostos às fls. 838-843 (e-STJ), conforme determinado pelo Superior Tribunal de Justiça, o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins os acolheu em parte (e-STJ, fls. 963-970), para aclarar os pontos levantados pelos embargantes, sem, contudo, atribuir efeitos infringentes ao recurso. Ato contínuo, os ora recorrentes apresentaram novos aclaratórios (e-STJ, fls. 971-975), que foram parcialmente providos, para complementar o julgado, ausentes efeitos infringentes, mais uma vez (e-STJ, fls. 992-1001). Extrai-se dos autos que, na origem, os autores, herdeiros de Glaydon José de Freitas, alegaram que o contrato de promessa de compra e venda de um imóvel situado na Avenida José de Alencar, nº 945, em Paraíso do Tocantins, foi firmado com omissões dolosas por parte dos vendedores, além de ter sido inadimplido pelos promitentes-compradores. Segundo os autores, os vendedores omitiram que o imóvel era composto por dois lotes, sendo que o lote nº 19 estava registrado em nome de terceiro e possuía hipoteca bancária, e tal óbice ao cumprimento do contrato, em contrariedade aos seus termos, estaria presente até a data de propositura da ação. Em razão dessas irregularidades, os autores propuseram uma ação de rescisão contratual pleiteando a devolução das quantias pagas, corrigidas monetariamente, e a aplicação de multa contratual por descumprimento (e-STJ, fls. 19-29). A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, declarando a rescisão do contrato e determinando a devolução de R$ 400.000,00 aos autores, contudo, com retenção de 20% pelos réus, acrescida de correção monetária e juros de mora de 12% ao ano. A decisão fundamentou-se na exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, entendendo que os autores não cumpriram sua obrigação de pagar integralmente o preço do imóvel, o que impediu a exigência de cumprimento, por parte dos vendedores, do contrato, na parte em que lhes cabia sanar os impedimentos, para que se desse a transferência da propriedade. Os autores foram condenados ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da condenação (e-STJ, fls. 340-356). Nos acórdãos recorridos, a sentença foi reformada. O Tribunal a quo reconheceu que os vendedores deram causa à rescisão contratual ao omitirem que o imóvel era composto por dois lotes, sendo um deles registrado em nome de terceiro e hipotecado. A decisão concluiu, inclusive, que o dever contratual de sanar a situação do imóvel precedia o de pagamento do preço, de tal sorte que os promitentes-vendedores violaram a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade, adentrando, antes de sua contraparte, em mora. O Tribunal determinou que os vendedores devolvam aos autores a quantia de R$ 400.000,00, sem direito a retenção, corrigida monetariamente pelo IPCA desde o desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de condenar os vendedores ao pagamento de multa contratual e declarar nulo o negócio jurídico (e-STJ, fls. 758-770). Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 1002-1014), os recorrentes alegam violação do art. 422 do Código Civil, pois argumentam que os recorridos não teriam observado o princípio da boa-fé na execução do contrato de promessa de compra e venda, ao requererem a rescisão sob o argumento de que o imóvel não estava regularizado, mesmo sabendo da necessidade de regularização desde a celebração do contrato. Além disso, defendem ofensa ao art. 476 do CC, com duas teses. A primeira, no sentido de que os recorridos não poderiam exigir a transmissão do imóvel sem antes cumprir com a obrigação de pagar integralmente o preço, conforme a regra de exceção do contrato não cumprido. A segunda, em razão do fato de que, antes do ajuizamento da ação de rescisão, já haviam obtido a escritura pública do lote que estava em nome de terceiro, regularizando a situação do imóvel, conforme alegam. Contrarrazões ofertadas às fls. 1017-1042 (e-STJ). Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJ-TO inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls. 1044-1047), dando ensejo ao presente agravo (e-STJ, 1048-1058). Não foi oferecida contraminuta, conforme certidão de fl. 1059 (e-STJ). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. ANTERIORIDADE DA MORA DA RECORRENTE. ATESTADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de Justiça concluiu que os promitentes-vendedores deram causa à rescisão contratual: (I) ao omitir informações relevantes sobre a composição e a situação registral do imóvel; e (II) ao não corrigir tais impedimentos, violando a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade. Modificar a decisão, para declarar que a contraparte sabia da situação jurídica dos bens antes da celebração da promessa de compra e venda, de tal maneira que não há mora no adimplemento da obrigação contratual, atrairia a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora de uma das partes antecede a alegada mora da outra parte contratual. Precedentes. 3. A decisão impugnada consignou que os óbices à transferência da propriedade do imóvel faziam-se presentes até o ano de 2019, ou seja, em momento posterior à propositura da ação de rescisão contratual. Entender de forma diversa do acórdão recorrido, para reconhecer que os impedimentos teriam sido afastados antes da propositura da ação, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.