STJ REsp 2232983

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. 3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes. 4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema. 5. Recurso especial a que se dá provimento. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão assim ementado (fls. 361-368): Compromisso de compra e venda. Ação dirigida pelo comprador. Direito à rescisão do pacto reconhecido em Primeiro Grau. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos. Montante adequado. Taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Impossibilidade de cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Sentença ratificada nos moldes do art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça. Recurso improvido. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 32-A da Lei 6.766/79; 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; e 413 do Código Civil. Sustenta que o contrato firmado entre as partes está em conformidade com a legislação vigente, especialmente no que tange à multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, prevista no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79. Argumenta que a cláusula contratual que reproduz tal disposição legal não pode ser considerada abusiva, pois está em consonância com a Lei do Distrato. Aponta, ainda, a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões às fls. 391-397, nas quais a parte recorrida alega que o recurso especial não merece ser conhecido, pois implica reexame de matéria fática, vedado pela Súmula 7/STJ. No mérito, defende a manutenção do acórdão recorrido, argumentando que a decisão está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera abusiva a aplicação de multa penal sobre o valor atualizado do contrato, mesmo sob a égide da Lei do Distrato. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. 3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes. 4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema. 5. Recurso especial a que se dá provimento.