STJ REsp 2057697

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5 . Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por RESIDENCIAL HOSOUME DRACENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (RESIDENCIAL), com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob a relatoria do Desembargador J. B. Paula Lima, assim ementado: COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. Deve ser empregada a técnica do "diálogo das fontes" para harmonizar a aplicação concomitante de dois diplomas legais ao mesmo negócio jurídico; no caso, a norma específica que regula a resolução do contrato Lei 13.786/18 e o Código de Defesa do Consumidor. Considerando as leis consumeristas, o valor do contrato e a quantia desembolsada pelo adquirente, entendo que a retenção de 20% dos valores pagos, a título de perdas e danos, é suficiente à finalidade a que se propõe e atende aos ditames legais. Os tributos que recaem sobre o imóvel são devidos pelo comprador enquanto estiver na posse do imóvel. Comissão de corretagem. Ausência de prova do pagamento. Fruição. Tratando-se de lotes sem construção, não merece acolhida a pretensão relativa à indenização pela fruição do imóvel, notadamente porque não houve efetiva utilização do bem pelo adquirente, sequer prejuízo da apelante diante da possibilidade de nova comercialização do lote. Precedentes. Recurso parcialmente provido.(e-STJ, fls. 170-181) Nas razões do presente recurso, RESIDENCIAL alegou a violação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, ao sustentar, em síntese, que (1) a referida norma, por ser especial e posterior, deve prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor, sendo de rigor a aplicação da cláusula penal contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre os valores pagos, como decidido pelo Tribunal de origem; e (2) é devida a indenização pela fruição do imóvel, no percentual de 0,75% sobre o valor do contrato, independentemente da existência de edificação no lote, conforme expressa previsão legal no inciso I do mesmo dispositivo legal. Requer, ao final, a reforma do acórdão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão dos ônus sucumbenciais (e-STJ, fls. 188/189). Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 205-211). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5 . Recurso especial desprovido.