STJ AREsp 2887897

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. UNIDADES IMOBILIÁRIAS. LEVANTAMENTO DE GRAVAMES. REGISTRO. IMPUGNAÇÃO. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. 1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 2. Na hipótese dos autos, os argumentos ventilados nas razões do apelo nobre estão dissociados dos adotados pelo acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF. 3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por RICARDO BEREZIN contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo nobre insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "Promessa de Compra e Venda - Bem Imóvel - Ação de obrigação de fazer - Sentença que julgou procedente a ação, determinando a liberação e o levantamento de qualquer gravame com o imediato registro das frações ideais n.º 104, 114, 143, 163, 213, 224 e 225 do Edifício Ocean Beach Guarujá - em nome do requerente. Apelo do banco corréu - Preliminar de nulidade da sentença por negativa da prestação jurisdicional - Inocorrência - Ainda que tenha havido omissão ou deficiência na fundamentação da sentença, o art. 1.013, §1º, do então vigente CPC/2015 permite a supressão da irregularidade pelo Tribunal ad quem, não havendo, por conseguinte, que se falar em nulidade ante a ausência de prejuízo - Mérito - Os precedentes jurisprudenciais que deram os contornos do enunciado contido na Súmula 308 do C. STJ revelam que os julgados tinham por base controvérsia relacionada à captação de recursos pelo SFH para a aquisição de imóvel destinados à habitação e, portanto, para fins residenciais. Trata-se, em verdade, de entendimento sumulado que visa, em última análise, a observância da função social da moradia, visto que a legislação específica que rege a matéria, vale dizer, a Lei Federal nº 4.380/1964, tem por objeto a regulamentação dos "contratos imobiliários de interesse social" e "o sistema financeiro para aquisição da casa própria". Hipótese fática que deu ensejo à edição da Súmula 308/STJ é diversa da controvérsia fática evidenciada nesta ação, visto que a parte autora pretende ver assegurado o direito de propriedade de unidades compromissadas à venda pela empresa corré, como forma de contraprestação pelos serviços advocatícios prestados pelo autor, e não propriamente seu direito de habitação. Destarte, não restando evidenciada na relação jurídica subjacente a função social que a Súmula 308/STJ visa resguardar, de rigor a aplicação à espécie, do distinguishing e o afastamento do precedente sumulado, mencionado na r. sentença, como razão de decidir. Controvérsia reclama a aplicação da legislação civil ordinária, em especial, aquela prevista no art. 1.225 e ss. do CC. Cediço que a propriedade dos bens imóveis só é transferida (ou transmitida), no ordenamento jurídico vigente, com o registro do título aquisitivo na matrícula respectiva. Compromissos de compra e venda firmados entre o autor e a empreendedora corré, que não foram registrados na matrícula do imóvel pelas partes. Contratos que permaneceram no âmbito privado, não gerando efeitos erga omnes, ou seja, perante terceiros - Ciência e anuência do autor em relação à hipoteca que recaiu sobre a matrícula mãe do imóvel. Autor, advogado habilitado, que ao aceitar receber os imóveis como forma de contraprestação pelos serviços advocatícios prestados, tinha plena ciência dos riscos patrimoniais envolvidos no negócio, tais como a instituição e realização de garantias reais, logo, de caráter preferencial, em detrimento do direito de aquisição de propriedade advindo dos compromissos de venda e compra - Propriedade das frações ideais mencionadas foi transmitida ao banco apelante por dação em pagamento, devidamente registradas, gerando efeitos erga omnes. Inteligência dos arts. 1.245 e art. 1.246 do CC. Autor que não detém título jurídico hábil para desconstituir as dações em pagamento registradas em matrícula - Sentença reformada - Recurso provido para jugar improcedente a ação" (e-STJ fls. 591/592). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 629/635). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 641/658), interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos, com as respectivas teses: (i) art. 1.225, VII, do Código Civil, porque o acórdão recorrido negou vigência ao direito real do promitente comprador ao afirmar que compromissos de compra e venda não registrados não geram efeitos perante terceiros, em contrariedade à orientação da Súmula nº 308/STJ; e (ii) art. 1.418 do Código Civil, pois o acórdão negou a possibilidade de o promitente comprador exigir a outorga da escritura definitiva do promitente vendedor, ou de terceiros cessionários, sustentando a prevalência de hipoteca posterior à promessa de compra e venda. Contrarrazões às e-STJ fls. 663/687. O recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 688/689), dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. UNIDADES IMOBILIÁRIAS. LEVANTAMENTO DE GRAVAMES. REGISTRO. IMPUGNAÇÃO. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. 1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 2. Na hipótese dos autos, os argumentos ventilados nas razões do apelo nobre estão dissociados dos adotados pelo acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF. 3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.