STJ REsp 2032903

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO EM PARCELAMENTO IRREGULAR NO DF. ANUÊNCIA/ADESÃO DO PROPRIETÁRIO. CONVENÇÃO APROVADA. EFETIVA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. SÚMULA 260/STJ. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF (DISTINGUISHING). ART. 36-A DA LEI 6.766/1979 (LEI 13.465/2017). COBRANÇA ANTERIOR À VIGÊNCIA. POSSIBILIDADE QUANDO HÁ VÍNCULO OBRIGACIONAL VÁLIDO. ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, CPC). 1.Em parcelamento/loteamento irregular no Distrito Federal, com controle de acesso e serviços comuns efetivamente prestados, é válida a cobrança de taxas quando demonstradas a anuência/adesão do proprietário e a existência de convenção/atos assembleares, ainda que não registrados (Súmula 260/STJ), sob pena de enriquecimento sem causa. 2.Os Temas 882/STJ e 492/STF não se aplicam ao caso concreto, diante de distinguishing fático-jurídico: condomínio de fato em área irregular com anuência do titular e prestação de serviços, distintos de associações em bairros abertos sem adesão. 3.O art. 36-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.465/2017, não condiciona nem extingue obrigações pretéritas validamente constituídas; admite-se a cobrança de períodos anteriores quando lastreada em vínculo obrigacional e serviços efetivos. 4. Pretensão recursal de inversão do ônus da prova (art. 373, § 1º, CPC) demanda revisão de fatos e provas e do juízo casuístico de suficiência probatória, providências vedadas na via especial (Súmula 7/STJ). 5. Julgado recorrido em consonância com a orientação desta Corte sobre a matéria, incidindo o óbice da Súmula 83/STJ. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por NEIDE MARIA DE MATOS LIMA, com fundamento na alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal. A controvérsia discutida nos autos gira em torno de ação de cobrança objetivando o recebimento de taxas condominiais, por associação/condomínio irregular situado no Distrito Federal, relativas ao período de maio/2015 a abril/2020. Em primeiro grau de jurisdição a ação foi julgada parcialmente procedente para condenar a ora recorrente ao pagamento da importância referente as despesas de condomínio vencidas no período entre julho/2017 e fevereiro/2019, bem como as que vencerem no curso da presente demanda e não estejam quitadas. Ao analisar a matéria em sede de apelação, o Tribunal a quo deu parcial provimento ao recurso interposto pela associação ora recorrida, ampliando a condenação para abarcar as taxas desde maio/2015. O acórdão recorrido foi assim ementado (fls. 389/390): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO EM TERRA PÚBLICA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINGUISHING. INSTITUIÇÃO EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. SURRECTIO E SUPRESSIO. INOCORRÊNCIA. 1. As teses firmadas no julgamento dos R Esp 1.439.163 (Tema nº 882 do STJ) e no RE 695911 (Tema 492 do STF) em que analisaram a legalidade de cobrança de taxa condominial por associação, constituída posteriormente à regularização dos condomínios, não se aplicam à associação de condomínio originada/derivada de parcelamento/loteamento irregular de terras públicas pertencentes ao Distrito Federal. 2. Admite-se a cobrança de taxas instituídas por assembleia ou previstas em estatuto ou convenção condominial, ainda que o condomínio seja irregular, máxime quando disponibilizam serviços/benfeitorias para uso geral em favor dos adquirentes das unidades fracionadas parte litigante, em conformidade com o art. 36-A na lei 6.766/79 e o enunciado da Súmula 260 do STJ. 3. Compete à parte ré demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, nos termos do artigo 373, II, do Código Civil, dentre eles a configuração surrectio e supressio, com vista ao afastamento da condenação. 4. Negou-se provimento à apelação da parte ré. Deu-se provimento a apelação da parte autora. Em suas razões recursais (fls. 428/444), aduz a recorrente a violação dos seguintes dispositivos de lei. a)Artigo 373, § 1º, do CPC, pois a Recorrente demonstrou em contestação que era impossível a ela comprovar que não recebera qualquer boleto de cobrança de taxa condominial por mais de 24 anos, não tendo sido deferido o pedido de inversão do ônus da prova. Afirma que não existe nos autos qualquer documento que comprove a efetiva cobrança da taxa condominial e jamais existirá porque esta jamais ocorreu até março de 2019. Entende pela necessidade de retorno dos autos ao TJDF para a devida análise das provas a serem produzidas pelo recorrido. em razão do disposto no art. 3º, § 1º, do CPC/2015. b) Artigo 36 da Lei n. 13.465/2017, pois ainda que considerada devida, a cobrança da taxa condominial pela recorrida somente poderia ocorrer a partir do dia 11/07/2017, data de entrada em vigor do dispositivo legal tido por violado. Requer o provimento do recurso especial para: (I) determinar o retorno dos autos à origem para novo julgamento a partir da aplicação da inversão do ônus da prova; ou (II) reformar a decisão na parte em que entendeu devidas as taxas em período anterior à vigência da Lei n. 13.465/2017. Contrarrazões apresentadas às fls. 454/465. É, no essencial, o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO EM PARCELAMENTO IRREGULAR NO DF. ANUÊNCIA/ADESÃO DO PROPRIETÁRIO. CONVENÇÃO APROVADA. EFETIVA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. SÚMULA 260/STJ. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF (DISTINGUISHING). ART. 36-A DA LEI 6.766/1979 (LEI 13.465/2017). COBRANÇA ANTERIOR À VIGÊNCIA. POSSIBILIDADE QUANDO HÁ VÍNCULO OBRIGACIONAL VÁLIDO. ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, CPC). 1.Em parcelamento/loteamento irregular no Distrito Federal, com controle de acesso e serviços comuns efetivamente prestados, é válida a cobrança de taxas quando demonstradas a anuência/adesão do proprietário e a existência de convenção/atos assembleares, ainda que não registrados (Súmula 260/STJ), sob pena de enriquecimento sem causa. 2.Os Temas 882/STJ e 492/STF não se aplicam ao caso concreto, diante de distinguishing fático-jurídico: condomínio de fato em área irregular com anuência do titular e prestação de serviços, distintos de associações em bairros abertos sem adesão. 3.O art. 36-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.465/2017, não condiciona nem extingue obrigações pretéritas validamente constituídas; admite-se a cobrança de períodos anteriores quando lastreada em vínculo obrigacional e serviços efetivos. 4. Pretensão recursal de inversão do ônus da prova (art. 373, § 1º, CPC) demanda revisão de fatos e provas e do juízo casuístico de suficiência probatória, providências vedadas na via especial (Súmula 7/STJ). 5. Julgado recorrido em consonância com a orientação desta Corte sobre a matéria, incidindo o óbice da Súmula 83/STJ. Recurso especial não conhecido.