STJ AREsp 2812816

CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (MOMENTUM) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Des. ENIO ZULIANI, assim ementado: Apelação - Rescisão contratual cumulada com devolução de valores envolvendo aquisição de lote - Procedência em parte do pedido, condenando a ré ao pagamento de possível saldo credor, calculado nos termos da cláusula "condições para eventual rescisão contratual" - Apelo interposto somente pelo autor. Hipótese em que não se pode atribuir à MOMENTUM a culpa pela rescisão do contrato, firmado em setembro/2019 - Caso em que deve ser considerado o desinteresse do autor na manutenção do negócio - Aplicação das Súmulas 1 a 3 deste E. TJSP e 543 do C. STJ - Incidência da Lei nº 13.786/18 a contrato firmado em sua vigência - Impossibilidade, contudo, de ser autorizada a aplicação integral das cláusulas contratuais - Disposição abusiva, pois coloca o adquirente em desvantagem e enseja a perda total do valor pago (arts. 51, II e IV e 53 do CDC), até mesmo com a possibilidade de apuração de possível saldo devedor - Possibilidade de retenção pela apelante da taxa de conservação, transporte e contribuição social Slim, pois a elas se obrigou o comprador - Comissão de corretagem que é devida (REsp 1599511/SP) - IPTU que deve ser retido pela apelante - Multa de 10% do contrato que significa dupla indenização e não será admitida - Lote não edificado Impossibilidade de efetiva fruição do bem pelo comprador, o que desautoriza sua condenação - Precedentes do C. STJ - Índice de retenção destinado à indenização pelas despesas operacionais que deve fixado em 20%, do valor pago, conforme precedente da Corte Superior - Repartição dos ônus da sucumbência que se mostra mais adequado Decisão reformada. Provimento, em parte. No presente inconformismo, MOMENTUM defendeu que se deve conhecer do recurso especial quanto a ofensa ao art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, que foi devidamente demonstrada no apelo nobre. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. EMENTA CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 2. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.